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(林修荣)如何轻轻松松作地主. 2007-10-31 09:33:30
出租物业相当有税务好处,但管理却不容易。要减低麻烦与风险,一定要小心选择租客。以下是一些选有丰富经验的业主提供的贴士。

善用租屋申请表

租屋申请表是一份好重要的文件,因为它让您对租客的背景有认识,亦都让您可以查核申请人提供的资料。申请表也通常要求申请人详细列出个人的资料,包括雇主名称、工作地点与工资,以前租住房屋业主姓名与联络电话等,业主可凭申请表上资料进行核对。申请表可在文具店购买,或在网上免费下载。

申请表格亦是您曾考虑每一个申请人背景的实证,除了应将申请表保存在案之外,核对过程中获得的资料,与及您对申请人背景的分析等资料,亦应该详细记录下来,万一您被申请人指控歧视时,便可提出充足的资料,去证明您曾经细心考虑每一个申请人的背景,而您作出选择租客的决定乃基于「商业因素」,故没有歧视的成分。

当有人来看屋时,您应该先要求他出示有照片的个人身份证明文件,并且要检查照片是否他本人,与及抄低资料,然后才带他看屋。如果你有任何原因,不想单独带他看屋,你便应该找多一个人陪著你,因为时不时都有人假装看屋,而实际上是打劫的事例,都是小心点比较好。

所有对租屋有兴趣的人,您都应该给他填写租屋申请表,即使你不想租给那个人,因为你您要避免被人怀疑你歧视。对每一个申请人,您都应该告诉他你将会详细考虑他们的申请,并会查核他的信用和其他记录,之后才通知他。

如果租屋的是超过一个成年人,即使是一对夫妇,您应该要每一个人都填一份申请表,因为你您要知道将来是那些人将会住在那房子。

申请人填写表格之后,您应该马上核对表格上的姓名,地址,驾驶执照号码,与及工卡号码。申请表当然要有申请人的签名,签名要与证件上的签名吻合。您亦可以考虑将证件影印存底。

有些业主要收申请人一点查询信用记录的费用,加州容许业主向申请人收取实际的费用,但不能超过$37.57。如果您收取费用的话,应该每一个申请人都收,千万不要因人而异。

要取得申请人的信用报告,有好几个途径。第一,您可以直接向信用记录公司(Credit Bureau)购买,但近年来有些信用记录公司不想供给报告予第三者。第二,可以用一些信用报告公司(Credit Reporting Agency),这些公司由记录公司处得到资料。第三,可以用一些租客背景调查公司。

业主不可随便入屋

业主租屋给住客,之后除非有特发和紧急事故,是不能随便进入住客的居所。

可是,在有些情况下,业主是需要进入住屋的,例如:需要作维修、让其他申请租住的人参观、在打算卖出房屋时让买家参观等。在这些不是突发的情况,业主必须预先通知住客,才可以进入。在加州,业主必须以书面通知,而且需要给予合理的通知时间,通常是起码二十四小时;假如业主的通知是用邮寄,就要六天前寄出才算是合理通知时间。

加州租务法例对准备出卖房屋的业主,有个特别的规例,就是业主或房地产经纪只要一次用书面通知租客,让租客知道业主准备出售房子,之后只需要在买家检查房屋之前二十四小时,以口头通知租客便可以了。

假如业主不按法例,随便地进入租客居所,租客有权循法律途径,要求业主赔偿损失。

处理租客安全按金

租客完结租约,搬出租住房屋的时候,业主处理安全按金(SECURITY DEPOSIT)应该合法和公平。

加州法律规定,在租客通知业主将要搬迁之后,业主要用书面通知租客,有权以要求在未搬出之前的一个合理时间,由业主作一次「最初的检查」。这个检查的目的,是让租客知道有什么需要修补清理的项目,让租客有机会在搬迁前做好,去减抵安全按金要被扣除的情况。即使您所在的州份没有这个条例,与租客一同检查一次,增加彼此的沟通,也会帮助减少将来为退还按金的争议。

业主要扣除按金,必须有充分的理由,而且要详细地在二十一天列出清单,以书面通知租客。业主千万不要因为不喜欢那位租客,扣除按金时特别严格,结果导致不愉快情况,甚至要对薄公堂。

业主只能在租客对房子有损坏时才可以扣除按金,一般「正常使用的损耗」是不能扣除按金的。地毯旧了,或墙壁有花痕甚至钉孔等等,都是属于正常的损耗,业主不应该太吹毛求疵。

有些城市,例如:三藩市、BERKELEY,洛杉机等都规定业主要为按金付利息

业主与租客

多数住客都满意业主

投资出租物业,其中一个头痛的问题就是业主与租客之间的关系。业主若出租房屋给予一位不良及时常欠租的租客,这当然令人十分头痛。相反来说,若租客向一位不合理或不负责任的业主租房子,亦会是十分麻烦。

然而业主与住客之间是否经常处于一个敌对的情况呢?政府人口统计处属下等一个部门,最近发表了一个全国性的统计,显示大多数的租客都对业主满意。百分之六十八的租客,对房屋维修完全满意。百分之七十七的租客称,当需要施行重大的维修工作时,业主马上就会办理。百分之八十三的租客认为,有问题发生的时候,业主都能够迅速地解决。从这一项统计看出,大多数投资出租物业的业主,都会花精神及时间,好好地管理他们的物业,并与租客建立一个良好的关系。

由于租金的收入是决定出租物业价值的主要因素之一,业主有好的租客,彼此之间建立一个好的关系,亦彼此尊重对方的权益,所谓和气生财,其实对双方都有好处。

租屋按金规例

若想租屋住,屋主通常会要求租客提供甚么资料、及要求他们付多少按金?

根据加州民事法,屋主在考虑把房屋出租前,有权查问租客的工作收入、社安咭号码、驾驶执照、甚至要求批准他去申领租客的信用纪录,来了解他们过去与银行的交易情况,有否破产等不良纪录。

屋主同时有权问租客关于过去屋主的资料,让他能联络对方,查看这位租客过去当住客的历史。

加州民事法第1950.5条,亦给予屋主有权向租客收取不超过两个月租金的按金,若连同家具出租的房屋,屋主就可以要求收取三个月租金的按金。

当租约期满,屋主检查了房屋,若有不属于原来、或普通使用损耗的损毁,屋主是可以从租客按金中,扣起合理的维修费用。

至于屋主何时需要退还按金给租客?加州法例规定,屋主要在租客迁出后三个星期内退还按金,若要扣起部分按金,屋主必须以文字清楚列明。若屋主不按加州法例办理,租客可以去小额钱债法庭提出控告,一旦胜诉,除了取回所有按金外,更可能有额外赔偿。

业主应否参加租金补助计划

联邦政府对低收入家庭,提供一种租屋援助,称为Section 8计划,是由政府补贴部分租金,补助方式是由房屋与市区发展局(HUD),将一些租金票据(Voucher),发给一些合资格家庭,由他们去找一个愿接受 Section 8票据的出租物业。该物业的业主,必须先加入该项计划,对他们而言,租屋给Section 8计划住客的好处,就是不用担心收不到租金,因为大部分租金都是由政府支付。

但参加Section 8计划,对业主而言,有否短处或限制?事实上,有数项限制业主必须注意。

第一、要与政府部门打交道,物业要给政府检查及批准,而且租金受政府管制,甚至出现租金比市场租值为低。

第二、与租客的合约上要列明,当要求租客迁出,必须具备合理的理由,并不能像一般租屋方法,不提供任何理由,只需三十日前通知住客迁出便可。

第三、刚开始时有大量的文件来往,有时最初数月的租金,可能要延后相当时间才收到。

所以业主在考虑是否加入Section 8计划前,必须先衡量个人物业的情况。事实上,Section 8计划是一个不错的计划;若参加后感到不满意,是可以退出的。

业主不可以歧视租客

业主在租屋时,不可以有歧视行为。至于如何才属于歧视行为?一些明显的歧视行为,大家都知道是不合法。例如,选择住客时考虑他们的种族、肤色、宗教信仰、国籍背景、性别、年龄、身体及精神状况等,都属于歧视行为。

在加州选择租客,如果考虑他们的婚姻状况、性取向、是否同性恋等,都属于不合法。业主在选择租客时,亦不能拒绝有小孩子的家庭,唯一例外是该房屋是专为老人而设立,这些老人房屋是指所有住客,都在六十二岁以上,或在主要城市的房屋,至少有七十个单位,而住客全部是五十五岁以上。

考虑身体有残障的住客时,应特别小心,加州法例规定,业主要让残障人士具备同等享用住屋的权利,业主通常是需要对住客规则、制度、以及服务作出合理的迁就,并且不能拒绝残障住客自己作一定的装修,使生活更方便舒适。

至于歧视行为,包括不想租给某些住客时,便讹称单位已出租,或对某些住客有额外要求或规则。但业主是可以选择有良好信用的租客,并要求他们有基本的收入,不过有关条件必须一视同仁。

租借前要检查清楚

大家去图书馆借书、去租车或租屋时,都应该看清楚所租借的物品,有否损毁情况。如果不看清楚,则将来可能要为有关物品的损毁状况负责。

一位朋友去图书馆借书,发觉书中有部分地方损毁,但他并没有向图书馆方面作出反映,当他还书时,便被图书馆方面要求赔偿,最后要负上责任而感到吃亏。

租车的时候,应先绕著汽车走一圈,看清楚该汽车有否任何地方损毁,若有所发现,应立刻向租车公司反映。

租屋的时候,也应把房屋内、外部分看清楚,有否需要维修的项目,若有需要应立刻通知屋主。由于房屋内部设施并非新添置,一些家具都曾经被使用;当租客日后正常使用房屋内有关设施时,屋主是不能要求租客在正常情况使用下,要为日渐陈旧的设施负上责任。

为了要避免将来有所争执,租客可以在入住前,利用照相机拍摄房屋各种情况,将来迁出时,亦把房屋的情况拍摄下来,这样就可以避免很多问题的发生。

申请租屋要付费用吗?

当大家申请租屋,通常都要填写一份申请表,申请表上会问及大家各项个人资料,包括收入、职业、过往的住址等等。申请表最后一个部分,通常是要求大家同意业主去领取大家的个人信用纪录,现时不少业主真的会去领取,而且他们有权拒绝租给一些有不良信用纪录者、或信用不足的申请人。

至于收费方面,业主是有权向大家收取一项甄选费(Screening Fee),用来支付他真正要付出的信用报告费用。根据加州民事法第1950.6条规定,甄选费用的最高收费不能超过三十元,亦不能超过业主真正付出的费用。此外,他一定是现时或短期内有吉屋出租,才能收取甄选费。当业主收取了甄选费后,是有责任向大家发回收据,证明他所付出的费用,而申请人是有权得到个人信用报告的副本。

如果大家过去信用纪录有问题,应考虑事先向业主说明白,并作出合理的解释,或提供其他有力资料,来证明自己是一个可靠的租客;这样,总比业主取得信用报告后拒绝大家,然后才作出解释为佳。

业主可以自由决定加租吗?

假如大家租屋居住,与屋主订有合约,租约中订明了租金价值,则业主在租约期内是不可以加租;但是,如果业主在租约期内把物业出售,新业主一定要继续遵守原来的租约,即不能在租约期内加租。

但如果租约期满,又没有与业主订立新租约,则租约就会变成按月(Month-to-Month),业主只要给予三十天的书面通知,就可以自由加租,甚至要求大家搬迁出去,而且无需提供任何理由。当然,如果当地市政府有订立租务管制法案(Rent Control),则要依法处理。

另一情况是,如果大家与业主不和,例如大家要求业主作出合理维修,或对房屋设施作出投诉,但并没有违反租约,又按时交租;不过,业主可能觉得大家麻烦,而大幅度加租,或干脆要大家搬迁出去。根据加州民事法例第1942.5条,业主这种行为,可能是报复性或歧视性,都是属于违法。如果业主在此情况中加租,大家应该准时缴交新租金,但同时间让业主知道大家对新的租金不满,然后与律师研究,业主加租,是否属于报复性行为,由律师教大家如何保护作为租客的权利。

租客不交租如何处理

租客如果不交租,业主是可以循法律的途径,要求租客搬走。这一个收屋行动,英文叫做Eviction。如果房屋的地点是有租务管制,例如三藩市、屋仑、洛杉矶等地区,业主更加要小心遵守当地的租务管制条例。有关条例包括收屋的行动是不可以用口头通知,而是要以三日付租或搬走的通知书,填好之后直接交到租客手上。

如果三日之内租客不付款,亦不愿搬出去,业主就要入禀法院,进行一项名为非法占住(Unlawful Detainer)的诉讼,然后将传票交到租客手上,租客收到传票之后,只有五日的时间去答辩。如果过了日期还未答辩,业主就可以马上向法院申请收屋;但假若租客答辩,便要排期上庭审讯,通常二十一日之内就可以开庭,然后法院就会作出判决。

这一种收屋的诉讼手续,通常都应该由租务律师来办理。收费的情况是视乎租客有否答辩,不答辩而自动胜诉,收费当然是较低,数百元便可办妥。但是如果要上庭审讯,那就会花上较多律师费。自己管理物业,而又懂得英语的业主,不妨自行学习如何处理,因为办理这些手续,不一定要经过律师。

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