Procedure

good resource

http://www.mitbbs.com/bbsdoc3/life.faq/Living/hourse/5

To help eliminate unwanted surprises, keep these tips in mind:
- Don't divulge to a seller how much you've been approved for.
- Be alert. If your lender hasn't requested documentation, it's a good bet that you've been pre-qualified rather than pre-approved.
- Contact your lender if your financial circumstances change prior to closing.


http://www.mitbbs.com/mitbbs_bbsann2.php?path=life.faq/Living/hourse/newbuyerguide/M.1152405390.00&title=%c2%f2%b7%bf%d7%dc%bd%e1

买房总结
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Jul 8 20:36:30 2006)

我二月份开始动心思买房,当时30年定期利息才5。875%,到我4月份锁定利息时费老大劲也只能找到6。375%。现在估计已经过了6。5%。正如大家都能感觉到的那样,房市在走下坡路,利息又正在上上升,因此如果不是特殊情况的话最好等到秋冬淡季的时候再买。但即使那时买的话现在也可以开始看了。对大多数第一次买房的人来说,往往有太多的令人困惑的问题。如果有一个好的agent的话当然很好,但有时agent的回答都到不了点子上,非老中agent尤其如此。我把自己买房时得一些经历记录一下,希望对正准备第一次买房的人有些帮助。我是在chicago西北郊买房的,别的地方可能不太一样,仅供参考。另外我虽然刚开始看房时找了个agent,但最后看中的是一个for sale by owner,所以没用agent.

1) 看房:

我用得最多的是ziprealty.com。对主要靠自己而非agent的人来说比较方便,但感觉很多房子都是在别的地方list了一段时间没卖出去才转到那里。当时选了他们的agent,主要是因为不认识中国人作agent的,还有他们有20%commission back。我一开始对这个agent很不满意,感觉就是帮忙开一下门的那一类。后来又认识了一个中国人agent,才知道第一个agent并不是很差。可见除非你运气特好,不要太指望agent。

看房是一件很费神的事。我一般先在网上挑出可能的candidates。比如你怕吵,大路边的房子再怎么attractive就不要浪费时间去看了。还有如果你想付20%downpayment,而你又只能付40万的房子的话,45万以上的就不要浪费时间了(稍微高出预算一点还是可以的,因为还可以还价)。时间允许的花可以先自己过去看看周围环境。一开始可能觉得可选择的余地很多,但看了一段时间后市面上的房子都排除了就会觉得合适的房子很难找。

房子的比较问题:我一开始列了个公式,比如同类房子,新房子当然比旧房子好,我的公式里有个针对年龄的penalty:同类新房的价格=list price /98。5%(不算improvement,每年剩余价值只有前一年的98。5%)。另外还可以把环境,学校,外观,内部装修等根据自己的侧重列进去。这样量化以后比较客观,但我最后还是没用它,因为发现打分的过程中还是有很多的主观因素。真正起作用的还是第一印象。

另外看房的过程中往往对已经搬空的房子比还在住人的房子印象要好,有时甚至住在房子里的人的态度也会影响你对房子的客观评价。这一点要注意。

还有一点,看房之前或头几天就应该在网上找一两家mortgage broker,了解利息行情的同时还可以让他们给你一封pre-qualification letter。有些seller在让你看房前都会问你有没有pre-qua。你最后不一定要用这家broker。我当时用的是lendingtree.com。

2) agent。

一开始看房多半是那些要agent才能开门的房子,因此agent是必需的。Agent的commission由卖方付,但因为卖方要付5~6%的agent费,还价的余地相对就较小。有agent毕竟还是能省不少事,因此,除非你碰巧象我一样看到了自己满意的FSBO, 还是找一个agent吧。关于这个话题以前已经有很热烈的讨论,我就不多说了。

3) 出价。

出价之前,当然要让你的agent做一个市场分析,让他把同一地区同类房子的近期销售历史告诉你。但不要完全听信她的,自己多做些调查。然后出价尽可能比他给的参考价格低。反正目前是买方市场,对方不接受的话还可以再提高。切记不要把你的底线露给agent。相信我,在最后谈价钱时,你自己的agent也是和他们一伙的。

first-time buyers are often better prospects for a seller's home than move-up buyers. Here's why: Very often, buyers' offers are contingent upon the sale of their present home. Even if a move-up
buyer has an offer in hand, that buyer's offer may be contingent on another contingency, and so on down the line. If one transaction derails, they all might.

4) 出价以后的bargain。

如果你的出价被买方接受,你还有至少两次机会砍价:

1,签合同前,你可以要求再看一次房子,探一探对方的口气,如果他急于想卖,你可以找些理由把合同价格降下来(再完美的房子也能跳出些瑕疵,就说你第一次看时没注意到)。

2。home inspection 后,一般会找到些毛病,拿这些毛病去跟对方砍价。再怎么也得把home inspection 化的钱要回来吧。我当时签合同前砍了1000,home inspection后要回1500。砍价时可以让对方知道你会很快close。如果是FSBO, 可以适当告诉她你已经在市场上很久了,知道同类房子的价格如何如何,如果他近期卖不出去,马上要到淡季,还有如果最后交给agent,他要付多少多少agent fee。这些虽然都是常识,但对那些房主是老年人的seller非常适用,因为他们不太使用internet,消息相对闭塞。

5) 签合同

一般合同都是固定格式,主要注意加上mortgage contingency and home inspection contingency。这样的话如果发现房子有重大隐患或贷款出问题的话可以把押金(earnest money)要回来。我这里的情况是property tax 滞后一年,也就是说close的时候原房主还欠一年的tax到时要由你交。因此合同上有一条是credit back给你x%的一年的tax。X一般大淤100,因为tax是每年都要长的。你可以争取110%,但105%也正常。另外,给自己留足够的时间办理贷款,至少一个月吧。签合同之前最好找个律师过目,这笔钱反正是要花的。

You can make a contingency on the contract that if the appraise value come in lower, you can walk away or renegotiate.

能在七天之内找到INSPECTOR还能作出INPSECTION REPORT的挺紧张的, so, put at least 15 days in home inspection contingency. same for loan contingency.
initial deposit at most 3%, initial 1%, 2% increase after 签REMOVE ALL CONTINGENCY & INCREASE DEPOSIT form

6) 找律师。

我的感觉律师是你买房过程中最重要的一个人。最好找熟人推荐,不要投便宜。 我当时就在公司附近找了个美国人律师,除了第一次打电话直接接了以外,其他每次打电话都的留言,然后等个半天或一两天才跟你回电话。自作聪明地把我老婆的名字前加上我的姓,发了两次fax才改过来。话贼多,但很少回答你的问题到点子上。Close以后有点问题,打电话给他干脆就不回了。

7) 贷款。

贷款最好找中国人broker,在锁定利息和closing cost 上都比较灵活。不要浪费时间找银行,多半利息都会很高。决定锁定利息之前可以在网上多找几家好做比较。我找的是fortune mortgage 的Kim Zhao,也是在mitbbs上看到yayaliu和另外几个人推荐她。感觉很不错,非常专业,同时也能站在你的立场上着想。她的电话是630-989-6688。 贷款锁定期限最好超出你的closing一两个星期,这样万一final walk through发现什么问题还可以有时间解决。

Get every detail in writing, in particular, the lock-in rate, points and fees.And request a copy for your file. You should also request an estimate of your closing costs, which generally run between 3% and 6% of your loan. Inquire about prepayment penalties. Have the lender attach an addendum to yourcontract that specifies that no penalties will be imposed for prepaying the loan. This step could save you a good deal of money.

Before you get to the table, read all the documents related to the purchase ofthe property, and have a professional review them. You're signing a binding,legal document. Make certain you understand the conditions of the loan.

8) house insurance。

我找的是kevin Lac,用的是allstate。.价钱还算公道,但可能因为教忙,买好insurance后就很难再让它直接听你的电话。好在也没有多少问题。他的电话时630-362-7980。

some people suggested liberty is good.

9) final walk through。

在closing 当天或之前一天,大体看一看各种appiances是否依然还在,working. 房子是否干净。如果发现以前没发现的问题,还可以在closing是争取一些credit。但除非你的律师很得力,一般很难。

10) files ready.

closing之前你应该拿到的文件:包括mortgage commitment, title commitment, plat of survey。在closing前一天,如果能拿到settlement statement当然很好,但我的情况是他们不给,只告诉我大概要开多少的bank check (其实你自己心里也有数,无非是downpayment+closing cost-property tax owed by seller-other credits)。

11) closing。所有问题应该都以解决。律师让签啥就签啥。最重要的文件包括settlement statement, title insurance, warranty of deed. 最后检查一下你的名字等有没有错误,settlement statement是否包括所有的credit back。然后代会议打包paper work,我到现在还没有看一眼。

很久没有敲汉字了,罗罗嗦所一大堆,主要是我当时对这些问题都很困惑又找不到人问。希望对准备买房的人有些帮助。买房子了今后难免经常会在这个板上逛,希望能借这个长帖混个脸熟。看在我敲了两个晚上字的份上,今后有什么问题贴在这个板上也希望大家能够不吝赐教。最后祝各位买到自己诚心如意的房子。

formal procedure

买房过程

大都会房地产公司 晓音

2007年10月接受公司总裁交给我的主持大都会房地产专栏的任务时就决定,如果公司有其它人写文章,就把它送到报社去,如果没有人写,我就自己写。将来把所写的东西汇总,出两本小册子,一本是买房过程,一本是卖房过程。虽然不是中文专业出身,文笔倒也流畅。从小学起作文就是班级和年级的范文。20多年前在北京体育学院运动生理学专业研究生毕业后留校做讲师,只要有时间写,体育报照登不误。还参加撰写了中国第一本运动训练学专著,也算是中国运动训练学的鼻祖之一。1986年到美国,虽然前后写了两篇硕士论文,一篇博士论文,却都是用英文写成,所以21年没有用中文写东西。从2007年10月至今,已为大都会房地产专栏写了18篇文章,自以为中文水平已经恢复,可以开始撰写买房过程。初步计划三个月完稿。如果公司没有其它人写文章,大都会房地产专栏就会连载十章买房过程。因为已经是能者多劳,身兼数职,写文章就只好挑灯夜战了。

买房过程可分为以下十个步骤。

1、准备买房

买房是一个人一生中最大的投资之一,所以要做充分准备,三思而行。虽然你没有必要象我这样为了了解买房过程读了许多书,看了无数房,最后发展到上课考试拿执照。但尽可能多的了解买房知识是绝对必要的。首先你要了解买房全过程,我这本小册子就是为了这个写的。其次你要知道你能买得起或者愿意买多少钱的房子。一个简便的计算方法是最高贷款额为家庭年收入的4到5倍(假定贷款利率是6%到8%)。然后是决定在什么地方买。最后是决定房型。同样的价钱,在有的地方可以买独立屋,在有的地方只能买连栋屋或者公寓。

2、选经纪人

买房一定要找经纪人。首先经纪人比你有经验。如果你是初次买房,一定有数不清的问题,经纪人会耐心的为你解答这些问题。第二经纪人比你了解行情。他/她知道什么房子在什么地方应该卖多少钱。第三经纪人比你信息灵通。第四经纪人可以为你把关。我可以列出很多的理由来说服你,但这里有一条最好的理由,经纪人为买主的服务是免费的。惯例是卖主付买卖双方经纪人的佣金。加上许多经纪人会给买主一些过户费,何乐而不为?

3、予审贷款

找好经纪人后,经纪人会让你填写一份买主经济状况表。经纪人会根据你的经济状况推荐你向有关贷款公司要一封贷款予审批准书。你如果已经与其它贷款公司联系过,你就可以用你自己贷款公司的贷款予审批准书。不管你用谁的,你在正式贷款时还是可以货比三家。贷款予审批准书的目的是决定你的房价上限。买主经济状况表或贷款予审批准书是报价合同的附件之一。

4、搜索看房

经纪人会根据你的要求为你设置房屋自动搜索。只要有符合你要求的房子上市,信息就会自动送到你的电子邮箱。如果看到满意的,可自己开车去看周围的环境,进行初选。初选过关,再约经纪人带你去看内部。在同一地区的房子一般20分钟可以看一个,一次可看5—6栋房子。

5、签署合同

选定满意的房子,经纪人会进行市场分析帮你确定要价,准备报价合同。除了价钱,定金外,经纪人还会建议你选择一些附加条款,以保证你在必要时能合法取消合同,拿回定金。卖主可能会拒绝你的报价,或者还你一个价。你可以拒绝还价,或提高你的报价。如果双方能达成协议,合同就签字生效了。

6、检查房屋

除了房屋检查,常做的还有咚气检查和白蚁检查。在报价合同中,可以附上这三项检查的附加条款。条款的有效期一般是15天。在15天内,买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或要求卖主出钱维修或处理。经纪人会向你推荐收费低,质量好,有执照的检查师。检查结果出来后,经纪人会为你把关,向你指出哪些是卖主的责任,并为你跟卖主谈判。

7、申请贷款

买主向贷款公司或银行提出贷款申请后,贷款公司或银行首先会请估价师给房屋估价。在报价合同中,还可以选择房屋估价和贷款批准两项附加条款。条款的有效期一般也是15天。但由于次级贷款的影响,银行比较挑剔,出现房屋估价低于合同售价的情况,影响到贷款批准。为安全起见,可把贷款批准附加条款有效期增加到20天。如果房屋估价低于合同售价,买主可要求卖主把合同售价降到房屋估价,或取消合同。如果买主申请不到贷款,买主可在附加条款有效期内要求取消合同。

8、购买保险

除非你用现金买房,否则贷款公司一定要你在过户之前购买屋主保险。如果你买了一栋$500,000的房子,土地值$200,000,房子本身只值$300,000。那你只需买$300,000的房屋保险,因为$200,000的地不会受到火灾或暴风的损坏。不过如果你的首付不到$200,000,贷款银行可能会要求你的保险额不能低于贷款额。除了减低保险额,减少房屋保险费的方法还有提高自付费,房屋与汽车同保,增加房屋安全性等等。

9、结交过户

经纪人会向你推荐几家过户律师供你选择。律师在过户前会检查产权史。马州的规定是查60年的历史。为了防止意外,贷款银行还会要求买主买产权保险。买主在过户前还要把房子再检查一遍。除了看该修的东西都修好了,还要记录水电气仪表的数位。过户时买主还要交房屋买卖税,贷款手续费,过户律师费,等等。一般过户费是房价的2%到4%。过户时要带有效证件(如驾照),屋主保险保单,和银行开的现金支票。

10、乔迁搬家

过户的最后一步是卖主将钥匙交给买主,所以过户后买主就可以搬家了。在过户搬家前4-5天联系水电气公司,问清要做的事情。过户搬家当天再去电确认将水电气转到买主名下。有的公司要你提供仪表数字,有的公司会自己去读仪表。电话,电视,网络服务可能要提前10到20天予约。搬家公司或租车公司也要提前两周予约。

如果你有关于房地产或贷款方面的问题,欢迎来电话:(202-459-9096)或者来电子邮件(moc.semohratsortem|ofni#moc.semohratsortem|ofni)询问。我一定尽量答复。我以前发表的文章可以在http://www.metrostarhomes.com/chinese_articles.htm看到。

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