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[林修荣]买屋第一步:知己知彼

知己知彼

「预先合格」与「预先批准」有别

打算买屋的朋友,通常还未去找屋之前,都应该先到贷款机构去询问一下贷款条件,
顺便进行预先批核。

预先批核分成两种,第一种是「预先合格」(PREQUALIFICATION),第二种是「预先
批准」(PREAPPROVAL)。两者是很不同的。

「预先合格」是一个比较简单的过程,贷款机构只要求您供给基本的个人财务资料,
包括您的收入与债务,然后为您计算出您可以获得的贷款金额。贷款机构并不要求
您提供收入证明,也不会去查证,甚至连您的信用报告也不会去索取。因此,贷款
机构发出的「预先合格」信件,只是很初步的显示您可能获得的贷款金额。

「预先批准」要求比较严格,不单您要提供个人财务资料,贷款机构也会作一定的
查证,包括分析您的信用报告,然后按您准备使用的贷款项目,给您一个相当确实
的贷款金额。将来只要您的财务情况没有重大改变,都应该可以顺利获得贷款。

做这步功夫,主要是给自己一个贷款金额范围,也给卖家一个安心,所以我建议您
争取效用较高的「预先批准」。

查阅自己信用评分

生活在美国,每个人都有自己信用记录,包括过去贷款还款、破产欠税等资料,由
三家主要信用记录公司收集。当您向银行申请信用卡或贷款,甚至找寻工作和申请
租屋时,都可能被查验信用记录。

由于银行要处理大量贷款申请个案,多不愿意花费时间去详细分析每个申请人的信
用报告,往往要求贷款人信用评分(Credit Score)超过某一数字,才会进一步考虑
申请。

最常用的信用评分系统叫FICO,三家信用记录公司都采用,但由于每家公司的信用
资料都可能不同,同一个人的评分都会有少许差别。一般分数由三百六十五分至八
百四十分之间。超过六百六十分,已被视为良好记录,低于过六百分,便算为不太
理想,不过每家银行的衡量标准不一样,所以不能一概而论。

FICO分数过去是不公开的,但现今大家可以直接向FICO订购,在互联网上即时查阅
自己在三家信用记录公司的评分,并同时取得信用报告。报告上详细分析您信用评
分内容,与及增加评分的方法,您可以利用其「评分模拟系统」(Score Simulator)
去计算每一个方法可为您增加评分之数目。该网址为www.myfico.com 。大家不妨在
申请信贷前先查阅自己信用报告与评分。

为新侨设的信用评分

由于缺乏信用历史,一向新移民、低收入家庭或年青人都不容易取得贷款或信用卡,
传统的信用评分系统无法为他们计算出评分。但因为他们取不到信用卡或贷款,便
无从开始建立信用记录,所以是一个恶性循环。估计全美有超过五千万人因信用记
录不足,而没有信用评分。

全国最大的信用评分机构FAIR ISSAC,最近宣布一项新的计算评分方法,是特为这
类缺乏一般信用记录的人士而设。它会用一些「非传统」的资料,例如:银行帐户
资料、公司分期付款还款记录等。将来还会加上交付租金记录等其他资料。FAIR ISSAC利
用这些资料,提供信用评分,分数也是由150至950。

目前该评分只供应商家,暂时消费者自己未能查阅,但短期内会开放给一般消费者。
估计五千万没有信用评分的人当中,有二千五百万人会因此获得信用评分,对信用
卡公司来说,能够大量增加信用卡客户当然是个好消息,对新移民读者也是个好消
息。要查阅该信用评分资料,可到www.myfico.com,然后进入BUSINESS SOLUTION。

如何取得免费信用报告

西部十三个州的居民在零四年十二月开始,每十二个月可以免费取得一份自己的信
用报告,是包括三家信用记录公司的资料。现在有关部门已经宣布要求信用报告的
联络资料。

最方便是利用互联网申请,网址是www.annualcreditreport.com ,亦可以打电话
申请,电话号码是1-877-322-8228,用邮件索取可先到以上网址下载申请表,然后
寄到:Annual Credit Report Request Service, P.O. Box 105281, Atlanta, GA
30348-5281,十五天后便会收到信用报告。

索取报告时,您需要供给姓名、出生日期、社安卡号码、现今地址。假如您在过去
两年曾搬家,便要供给过去地址。在网上索取的话,会被问及需要那一家信用记录
公司的报告,您是可以要求全部三家记录公司的报告,之后您会自动被带到那家公
司的网址,上面会要求您回答一些与您个人信贷有关的问题,以确定您的身份,然
后您便可直接在网上看到信用报告。

在要求信用报告的过程中,您可能被要求考虑购买一些与审查信用记录有关的服务,
这个免费的报告当然会令信用记录公司生意减少,所以它们会用尽办法向您促销其
他要收费的产品,请大家留意。

信用评分与利率的关系

信用评分(Credit Scores )反映了信贷风险(Credit Risk),所以有些银行对不同信
用评分的客户,给予不同的利率。最为贷款机构使用的信用评分系统,简称为FICO,
它的网址上显示了信用评分对利率的影响:信用评分在七百二十分以上,信贷利率
最低,目前三十年固定贷款利率为六点二;可是,假如信用评分只有六百二十点,
利率便高达八厘。不过,目前即使借贷机构加高了利率或费用,都无须通知贷款申
请人。

布殊总统去年十二月签署的「公平与准确信用法案」,其中一项内容,是规定借贷
机构如果因信用评分问题,而要将贷款利率或费用加高,必须通知贷款申请人。

这项新例的目的,是让消费者更了解自己得到的贷款利率。假如知道利率因信用评
分较差而增高,便可以取自己的信用报告检查一下,然后如果报告上的资料有错漏,
便可以及早更正。有些朋友也许会考虑先设法将自己评分调高,才去申请借贷。

你可以借到多少房屋贷款?

准备到银行作房屋贷款时,如何知道自己可以借到多少钱呢?银行借出贷款给客户,
当然先衡量借款人的还款能力。银行首先计算第一个还款能力的比例,就是按借贷
人交税前的收入,来计算住屋费用的比例。

所谓住屋费用,是包括PITI四个金额。P是本金还款、I是利息、T是物业税、I是保
险。收入越高,能够负担的PITI金额便越高,借到的贷款金额便越高。通常银行要
求比例是百分之二十八至三十三之间,即如果税前收入是每月三千元,PITI的金额
便不能超过三份之一,即一千元;当减去物业税及保险,便是每个月可以还款的金
额。然后按贷款的利率,就可以计算出可以借到的贷款金额。

除了以上住屋费用比例外,银行也会考虑全部债务的还款比例,就是PITI费用外,
尚要加上其他债务还款金额;有关比例通常是不会超过四成。

除了上述两个比例外,银行也会考虑大家的头款及信贷纪录。所以,在大家尚未找
屋前,最好先找银行或贷款经纪,来计算可以借到的金额,然后发出一封预先批核
信。

[林修荣]买屋第二步:选用贤能

选用贤能

应该用「双重代表」吗?

有意购买屋者,最好有一位经纪作自己的代表,若卖方已有一位经纪,而买方与该经纪接触时觉得相当投契,那么买方是否可以与卖方一起共用同一位经纪?

当买方同时任用卖方的经纪代表自己,这位经纪便称为「双重代表」(Dual Agent)。如果买方愿意接受该经纪作为双方代表,便属于是合法,但该代表必须准备一份DA-11表
格,在表格上列明他是双重代表,他有责任为买卖双方尽力服务;当买方签了DA-11表格,他的代表性便生效。

至于「双重代表」对买卖双方是否一件好事,在买卖双方议价或谈论其他条件时,这位双重身份代表,究竟是站在卖方利益立场、或买方利益立场?例如,卖方叫价
四十万元,但却告诉Agent知道,即使三十五万元也会出售;而买方讨价还价时,会向这位Agent查询,还价三十八万元是否恰当;在此种情况中,这位代表会如何回应?
因为不论他如何回答,都会偏向其中一方,他只能保持中立,甚么话都不说,但这样又变成没有尽力帮助买方。由于他的佣金是由卖方支付,大多数「双重代表」都
会偏向卖方,而且卖价越高,他的佣金也越高。

明白此道理,大家就知道「双重代表」,通常是对买家不利,正如一个人不可以服事两个主人一样,所以买屋时最好避免使用「双重代表」。

卖屋找代理的建议

一般人卖屋时,都会找一位地产代理帮忙,这位代理对大家卖屋是否顺利,是有很大影响。所以找到一位好的代理,是相当重要。至于如何寻找一位好代理,就是先
在住屋所在地区内寻找。通常每个Agent都有他们熟识的地区,应尽量找当地的代理,例如留意区内最常见的代理名称;或向邻居查询,由他们介绍所用过而觉得好的代
理。

最好先找两、三个代理,然后与他们逐一见面商谈。这个过程一如雇主聘用员工前的见工问话情况一样。当与代理见面时,应问及他们担任代理多久,过去一两年在
该地区内卖出了多少房屋,目前手上仍有多少Listing,他将来如何协助你卖屋,包括花多少时间作Open House,用甚么方法来作广告宣传,更应问及他对区内房地产
意见,你的房屋售价应是多少?最重要是由他解释因何订出此价目。

不过,大家未必要任用那位给予价格最高的代理,最重要是价格要合理。最后,你以后的一段日子,都要与该代理合作,你一定要觉得可以与他相处,亦都要考虑与
他是否合拍。

[林修荣]买屋第三步:择木而栖

择木而栖

选择地点

「地点」是选择物业最重要的考虑因素,直接影响将来房子升值的空间。物业所在地区的中小学学校的成绩尤其重要,应该向房屋代理查询,互联网上有一个网址 www.greatschools.
com 可为您提供详细资料。此外,要了解该区的治安情况,可向警察局查询资料。选择房子,还要了解周围邻居环境,最好是在不同时间亲自到当地观察,以确定是
否适合本身家庭。

选好房子后,在买卖仍未正式成交这段时间,有不少需要办理的事情,包括向贷款机构递交申请文件,和找职业房屋检验师检查房子。这些细节,房地产代理都应该
为您作提点。

AS IS 卖屋依然有责任风险

房地产市场旺盛的时候,一些卖主会要求所谓「AS IS 」条款,用意是卖主对该物业不提供任何保证,买主要小心检查物业情况,自行负担风险。这种AS IS 卖屋条
款,是否真的让卖主不用对物业承担任何负责,让所有风险都由买主承担呢?

原来所谓AS IS,并不代表卖家主可以完全不负担任何责任,大多数州都有立例,规定住宅物业买卖即使是用AS IS条款,卖主依然有责任将房屋的「已知状况」或问题,
向买家报告清楚,负责的地产经纪都会帮助卖主,利用特定的表格文件,详细地将需要申明的问题记录下来交给买家。假如卖主知情不报,隐瞒房屋本身缺点和问题,
即使合约订明为AS IS,卖主依然会有法律责任。

为了令自己了解房屋是否有问题,和确保买卖过程顺利,卖主都应该考虑在卖屋前,预先找专业检查员检查物业情况,包括检查白蚁。从买主的角度来说,即使卖主已
经提供检查报告,都应该自己再找专业人士检查房屋,尤其是以AS IS方式交易,更应自己检查清楚。

千万不要忽略房屋检查

大家所购买的房屋,可能是一生中最大的投资,所以即使看到一所很喜欢的房屋,也要找职业验楼师(Home Inspector)来检验清楚,才决定是否成交。

买卖房屋的合约当中,买家有权提出一项要求,就是先由职业验楼师作检验,这个条款称为Contingency。较早前地产市道狂热,一些买家为了争取买到房屋,宁愿放
弃Contingency权利,结果是相当吃亏。

在加州,验楼师是无需具备专业执照,但他们有一个协会,称为美国验楼师协会;此外,也有一个加州房地产检验协会,大家可以上网址查询他们的会员,网址分别
是:www.ashi.org及www.creia.com

验楼师应为客户将全间屋,从地基到屋顶,由外至内检验清楚,报告中应具备房屋结构,各种机械如冷暖气、热水炉、水电系统等;若有问题,报告会列出修理费用,
大家便应与卖主商讨,究竟由那一方负担有关维修费用。

除了由验楼师检查外,因为美国的房屋以木材建造,应找专家检查白蚁情况,若房屋被白蚁损毁,就要修理及灭蚁,然后取回一份Termite Clearance证书。一些贷款
银行规定必须有这份证书,才愿意作出贷款。

查清楚「业主联会」

最近一位朋友买了一个「共渡」,成交之后不久,发觉「业主联会」(Homeowners Association)原来早已通过,每一户都要将窗门更换,费用达到四万元。这位朋友
原来是向熟人购买这个物业,因此事先没有小心查清楚。

过去五年新建的房屋,八成有设立「业主联会」。这个组织根据「条约与限制」(CC&R)赋予的权力,执行各样规则,通常包括:是否可养小动物、房子外墙颜色,是否可以
有天线、加建工程等。好处是房屋外貌与维修都有准则,但是坏处是个别业主丧失部分自主权。

购买有「业主联会」的物业,事先要查清楚联会的规则和月费,并取得联会的开会记录(Minutes),看清楚面对什么问题。此外,也要查清楚联会财政状况,通常健康
的联会大部分业主都按时缴交月费,联会储备起码是月费的两至四成。

上述这位朋友如果事先有查一下联会开会记录,一定会发觉将要花这笔费用,现在即使以「故意隐瞒」理由找律师控告前业主,也未必可以取回公道,起码要花一大
笔律师费。

「共渡」贷款要注意出租比率

由于房地产价钱大幅上升,许多人喜欢购买「共渡」(CONDO);通常一个CONDO区内有几十家甚至几百家住户,在办理购屋贷款时,有时会遇到一个情况,就是贷款银
行拒绝提供贷款,或将利率提高,原因是该区内太多CONDO是出租物业。

原来联邦政府的贷款机构,包括FANNIE MAE 和FREDDIE MAC,都有规定同一个区内的CONDO不可超过30%是出租的。由于大部分固定利率房屋贷款都是由联邦政府的贷
款机构提供,这个出租比率限制对购买CONDO的朋友相当重要。

即使出租比率低于30%,有些银行在出租比率超过25%已经要增高利率,因为恐怕将来贷款卖不出去,加上太多投资者业主,可能将来不肯增加月费去作维修,令区内
CONDO价值下降。历史证明,出租率高的CONDO区银行要接收(FORECLOSE)的机会较高,所以银行认为这类贷款风险比较高。

大家购买CONDO之前,都应该向业主联会查清楚出租比率,假如超过10%是出租的话,便要小心考虑。

[林修荣]买屋第四步:水到渠成

水到渠成

在选择好房子后,便要开始办理贷款。您可以回到发出「预先批准信」的机构,您亦可以选择其他机构。有些人喜欢自己向银行申请贷款,但最好到几家银行去查一
下贷款条件。比较方便的是聘用贷款经纪,但最好是由朋友介绍相熟的经纪。由于买屋有规定成交日,贷款必须在一段时间内完成,故聘用信得过的经纪是很重要的。

房屋贷款经纪与银行的分别

大家借钱买屋,或为房屋贷款作重贷时,都要找一间贷款机构来办理。与房贷有关三种机构的英文名称,都是以「B」字作开端。

第一是房贷经纪(Mortgage Broker)、第二是房贷银行(Mortgage Bank)、第三是一般银行(Banks) 。

至于三者之间有那些分别?有那些长短处?原来房贷经纪本身并非贷款机构,但它与多家银行或贷款机构有联系,好处是可以在不同贷款机构当中,为客户找到适合
的贷款;而坏处是有小部分经纪,经营手法有问题,可能手续费高昂,甚或最后做不成贷款。所以用房贷经纪前,最好先咨询用过的人,确定该公司是诚实及做事妥
当。

房贷银行本身是贷款机构,但他们做完贷款后,便会百分之一百将有关贷款卖给其他投资者或政府,令客户将来与他们没有业务上关系。房贷银行的好处是可能产品
较多元化,而且他们只做房屋贷款,通常都相当专业。

普通银行或储贷会,当然会提供房屋贷款,有时他们会把有关贷款卖出,但也有可能将贷款留在银行内。所以,当他们要推广某类贷款时,会把申请条件变得灵活;
但缺点是只有他们自己银行的产品,令客户选择的机会减少

做房贷时不要报假资料
申请房屋贷款当然要提供各样的个人财务资料,包括收入、资产、债务等。即使该贷款是所谓不查核收入的贷款,大家亦需要填写收入资料。有一些贷款申请人为了
得到贷款,或者有一些贷款经纪,希望可以帮助客户成功申请贷款,就会在贷款申请表上填写虚假资料,包括夸大收入、隐瞒债务、虚报头款来源,或者将出租物业
报为自住等。有一些不良经纪,还替申请人提供假的收入证明。

在办理房贷的时候提供虚假的资料,是可能有严重的后果,这些的后果是需要由贷款申请人来承担。由于银行存款是由联邦政府保证,任何欺骗银行的行为,都会涉
及联邦法例。被发现虚报资料,银行是有权要求马上清还贷款,甚至会被民事或刑事起诉。

有些银行会在贷款的时候,要求申请人填写一分税局第4506号表格,这一分表格是授权银行向国税局拿取申请人过去的报税记录,来与申请人在申请表上所填写的收
入作比较。虽然银行未必一定会拿取申请人的记录,但是若申请人虚报收入资料,是有可能会被发觉。所以最好在申请贷款时,要如事实报上。

「小额」与「大额」房屋贷款

八成以上房屋贷款其实都是由联邦政府属下贷款机构借出,银行多是作中介角色,以上「小额」金额便是由政府规定,只有「小额」贷款才能卖给政府,「大额」贷
款要由银行自行保留,或卖给私人投资机构。「小额」贷款利息由于有联邦政府作后盾,利率比较低,比其他所谓「大额房屋贷款」(JUMBO LOAN)低0.25-0.5%,甚至
可以三十年固定不变。但是,「小额」贷款批核比较严格,尤其在「收入证明」和「头款来源」方面,都有清楚规定。「大额」贷款批核较有灵活性,但较难取得优
惠的固定利率。

「小额贷款」最高金额每年都会稍为提高,由零五年开始,一个单位的住宅,最高贷款金额是々々$359,650,两个单位的住宅贷款金额是々$464,400,三个单位是$556,500。
此外,这些机构也向银行提供固定利率净值贷款(EQUITY LOAN),限额是$179,825。

假如贷款金额稍微超过「小额贷款」限额的话,贷款人可以考虑将贷款分为两个贷款,第一贷款不超过以上限额,第二贷款就是净值贷款。即使第二贷款利率稍高,
整体来说平均利息支出可能比一个「大额贷款」为低。

将房屋贷款一分为二(Piggy-Back Loan)

以前做房屋贷款,通常只能借到屋价的八成,而现在则只要有百分之三的头款,便有可能借到高达屋价百分之九十七的贷款。但当借款超过屋价的八成,贷款机构一
般都规定大家要买一种叫做私人贷款保险(PMI),保费最少是贷款金额的半个百分点,即借二十万贷款,PMI的保费一年就要一千多元以上。

要避免PMI,借款又要超过屋价的八成,就要考虑将贷款一分为二,分成第一及第二贷款。第一贷款不超过八成,就避免了PMI,而其余的贷款金额,就采用一个第二贷
款方式,就没有PMI。可是,第二贷款的利息,当然会比第一贷款为高。

究竟用一个贷款而买PMI、或多付利息而分为两个贷款避免PMI,那一种有利?就必须计算后才能作出决定。分开两个贷款,如果第二贷款所要多付的利息,是比PMI的
保费为低,当然是分开两个贷款有利;何况利息是可以减税,但PMI保费却不能减税。

百分之百的房屋贷款

有些股票经纪行为客户提供「百分之百」的房屋贷款,完全不需要头款,而是由经纪行用股票帐户内的投资项目作抵押,给予贷款,然后再按房屋价值借出房屋抵押
贷款。两个贷款加起来是房价的百分之一百。

这样做的好处是可以免头款,亦可以避免要购买「私人抵押保险」(PMI)。此外,用投资项目作抵押的贷款,利率是浮动的,目前比固定利率低。

可是,这种贷款的风险不可被忽略,由于投资价值会有波动,假如价钱下跌超过某一金额,借贷人便要注入现金或增加投资价值,不然经纪行有权马上将帐户投资项
目出销,这种情况,与借Margin Loan无异。

有些借贷者为了减少利息支出,两个贷款都用浮动利率,这样做风险更高,将来假如利率上升,并同时投资项目价值下跌,便双重不利。假如万一不能维持房屋贷款
供款的话,便有可能会损失投资项目和房屋。

要考虑用这种方式借贷,必须先了解这种贷款的风险。

锁定房屋贷款利率

最近固定房屋贷款利率不断下跌,令一些朋友做完一次重贷又再做重贷。有些人更重贷三四次,成为重贷专家。近来流行不需要付出任何Points和手续费的房屋贷款,
所以有时利率稍为低一点,重贷是会有好处。

但是由于房屋贷款的利率,每日甚至每分秒都可以在变动,如果不锁定利率,在将来完成贷款手续,要签文件的时候,真正获得的利率可能会有不同。

如果大家不锁定利率,就即是选择将利率变成浮动(Float)。完成货款的时候,真正的利率可能比现在的高或低。若你不希望碰上这个风险,就一定要锁定利率,现在
大多数的贷款机构,都愿意免费给你锁定三十日利率。然而由于很多人办理重贷,贷款机构和产权公司都很忙碌,很多时候三十日锁定期是不足够的,最好能够锁定
四十五日。

锁定之后,如果市场利率显著下跌,那应该如何处之?贷款机构当然希望你不要改变计划,但是作为精明的理财者,是没有理由不向贷款机构要求降低利率的。

估值对房屋买卖很重要

大家向银行借贷购买房屋,银行都会指派估值师到您家中进行估值。估出的价值假如低于买价,银行计算借贷金额便可能要降低,甚至可能令买卖不能完成。由于往
往买卖合约内可能订明,估值低于买价是买家可以退出合约的一个理由,估值不足对买卖双方来说都不是一个好消息。

地产估值APPRAISAL并不是一个科学的程序,估值师会查阅起码三间附近同类房屋的交易价钱,再按房屋面积等情况作出调整,然后得出一个估值,不同估值师得出的
结果都不一样。通常估值师估价时都会询问买卖双方议订的价钱,在可能范围内,估值师都会尽量接近议订的买卖价。

对卖家来说,将房屋内外整理妥当,给予估值师一个良好的印象是最起码的。有时地产经纪比估值师更熟悉该区市场状况,卖家透过地产经纪,可以供给估值师一些
有用的资料也是可行的。估值时,不妨要求地产经纪也在场,到时对估值师要客气,但不必跟著他,也不应该试图与估值师就房屋价钱讨价还价。

向发展商贷款买屋

大家购买新屋,有时发展商会建议您通过某贷款机构借贷,往往这个机构是发展商的附属公司,起码是与发展商有密切关系。

向这个类构借贷应该注意什么?

首先,联邦法例规定,发展商不能硬性规定您必须透过这些机构办理贷款,即是买屋者有自由选择贷款机构,和产权保险公司和交收(ESCROW)公司。同时,发展商不
能将不向它贷款者推高房价。

使用这类贷款机构的好处,是通常发展商都会给予优惠,例如:房子加建(UPGRADE)费用折扣,赠送家□或家具等。此外,由于发展商与贷款单位是同一个机构,办理贷
款可能有一些方便。

可是,大家都要看清楚贷款条件,由其是利率和费用,是否比一般贷款稍高。有时,羊毛出在羊身上,拿了发展商一些优惠,但要付出较高的利率或费用便不值了。

所以,即使发展商有推荐贷款计划,也应该自己去一两家银行查询,去比较一下发展商给予的贷款条件。

房屋贷款的「预缴帐户」

有些读者的房屋贷款供款内,包括预缴的物业税金和房屋保险保费,这笔款项由贷款机构保管,并按时为借贷人缴付税金保费。这种「预缴帐户」或「代存帐户」(Escrow
Account)一旦开始,借贷人在贷款期内是无法要求取消的。通常贷款机构在税金和保费之上,再增加约一成金额,理由是要保证有足够的款项按时缴付税金与保费,
令银行权益受到保障,但另一个原因是这种帐户不付任何利息,为贷款机构带来额外利润。

法例没有规定借贷人必须设立「预缴帐户」,故这种安排完全是双方自行同意的。要避免「预缴帐户」,必须在办理贷款时商议,有些银行为信用记录良好的借贷人
或长期客户免除该项要求。另一个避免设立「预缴帐户」的方法,是在寻找贷款机构的过程中,避免要求这种帐户的贷款机构。

政府规定「预缴帐户」不可加收超过两个月预缴金额,也规定每年要发出年结单,让借贷人知道帐户款项进出情况。借贷人如发觉帐户出现问题时,应马上向贷款机
构查询,法例规定机构要在二十天内给予答覆。

应选择15年或30年房贷?

固定利率房屋贷款,通常分为十五年或三十年,利率以十五年贷款较低,与三十年贷款利率相差大约半厘。不要小看半厘息差,每十万元贷款,利息差别每年便是五
百元。

当然,十五年贷款每月供款较高,以十万元贷款计算,每月供款比三十年贷款要超出约二百五十元。由于贷款时银行按收入和与住屋有关的费用,来计算可以借贷的
最高金额,有些家庭为了增加借贷金额,不得不选择三十年贷款;有些家庭被迫选择只有几年固定期的利率,甚至浮动利率,去进一步减低每月供款。

有能力负担较高供款的借贷人,都应该考虑十五年利率,除了贷款本身利率较低外,整体利息支出也低很多。十万元房屋贷款,假定年利率为六厘,三十年内需付出接
近十一万六千元利息,比原来贷款金额还要高。假如使用十五贷款,以五厘半年息计算,每月多供二百多元,十五年内只付出四万七千元利息而已。

借贷的时候即使被迫要选择三十年贷款,你只要多付一些本金,便一样可以缩短还款期,和节省贷款利息。

选择房贷利率

如今联储局已经九次增加短期利率,最优惠利率升至6.25%,用浮动利率的房屋贷款,利率也上升了超过两厘。看来联储局可能再继续将短期利率调高,所以浮动利率再
上升的机会相当高。

另一方面,长期利率依然保持在6%以下,比年初时还要稍低,亦是接近几十年来的最低点。所以现在进行借贷的朋友,除非您准备在短期内卖屋或归还贷款,似乎没
有理由不利用固定利率贷款。

有一些借贷者想省一点利息,但又不想用浮动利率,便可以考虑用固定五年或七年的贷款,可以在固定利率时期每年省下大约半厘或以上利率。当然,固定期之后贷
款利率便转为浮动,但如果您打算几年后换屋,便应该考虑用这类贷款。

近年亦有一些可以让您选择不同还款金额的贷款,但一般它的利率都是浮动的,假如您选择低的还款金额,有可能连利息也没有付足,未付的利息便加在本金上,所
以有可能贷款越借越多。要用这类贷款者必须了解贷款的规则。

浮动利率都有一个基本利率(BASE RATE),可能是Prime利率,可能是银行平均存款成本利率,亦可能是短期联邦公债利率。每逢短期利率增高,浮动房贷利率亦会加
高,有些基本利率增加得比较快,有些比较慢,但肯定会被调高。

最近一份统计报告指出,许多低收入和少数俗裔家庭利用浮动利率贷款,一方面是因为较低的利率让这些家庭可以借多点贷款,另一方面,可能这些家庭不明白利率
上升时他们面对的风险。此外,贷款公司近年向这类家庭大力促销浮动利率贷款。

假如您准备几年后便将房子出售,浮动利率的风险便较低,您亦可选择有五年或七年固定利率的贷款,利率虽然较浮动利率稍高,但起码有几年不用担心利率上涨。
但假如您准备长期拥有该物业,便最好趁目前固定利率依然相当低的时候,去锁定房贷利率。

小心特低房贷利率

一位读者本来有一个房屋贷款,七年固定利率4.875%。有一个他不认识的贷款经纪多次打电话到他家,向他促销一个利率只有1.95% 的贷款,而且可以分四十年还款,
每个月供款减少几乎一千元。由于条件太优厚,这位读者便付出四千多元费用去进行重贷。

重贷之后,他才发觉原来贷款利率不是1.95%,而是五年固定5.25%,比以前七年固定还要高。那么1.95%是什么呢?原来只是用来计算开头几年的每月的最低还款金额。
贷款还款期加长到四十年,再加上暂时只付1.95%利息,当然每月供款小了许多。

可是,由于真正利率是5.25%,与1.95%相差的利率不是免除,而是按月加上贷款金额,加上每月供款内完全没有归还本金,贷款金额便越来越高。

这位读者发觉后,已经不能去透重贷去回复以前的贷款利率,因为市场利率已经升高,加上原来这个新的贷款有三年提前还款罚金,要重贷的话便要付八千元罚金。

大家不论贷款或做投资,见到条件特别优厚时更不要盲目作决定,一定要看清楚。

看清楚房屋贷款费用

进行房屋贷款时,不论是重贷抑或是首次贷款,都要面对各种贷款费用(Closing Costs),可能高达数千元。假如银行或贷款经纪与贷款人事先没有充分的沟通,到
要签贷款文件时便可能有争议;对重贷者来说,还可以在签字后三天之内取消重贷,但对购买房屋的贷款人,由于有房屋成交限期,往往没有取消或转变贷款机构的空
间。不论重贷或购屋贷款,事先都应该查清楚贷款费用。

近年政府觉察到这类争议投诉个案增加,所以有意修改条例,让贷款费用更清楚和划一,可惜到目前仍无法定案,贷款者只好自己谨慎。联邦政府HUD部门订下的「地
产交割程序法案」(RESPA)已经规定,贷款机构要在贷款申请书递交后三天内,将一份费用估计文件(Good Faith Estimate)给予贷款人,文件上应清楚列明所有与
贷款有关的费用。虽然这只是一份估计,但与真正费用不应相差超过百分之五。

贷款正式签字前,贷款人有权要求贷款机构(通常是透过交收公司Escrow Agent)提供一份HUD-1报告书,上面列出所有贷款费用,这些费用不再是估计,而是确定的,
贷款人应该在签字前数天向中介公司要求HUD-1报告,然后小心审查清楚才到交收公司签字。

屋主应该买「产权保险」吗?

向银行申请房屋借贷,不论是购买房子抑或重贷,银行都会要求您购买「产权保险」(Title Insurance),目的是万一发觉房子产权出现问题,令银行权益受到影响和有
损失,产权保险公司便会赔偿银行。这个保险是保障贷款机构,与业主无关。

买屋时,产权保险公司会为业主提供「业主产权保险」,费用比「借贷机构产权保险」还要贵,但屋主都应该选择购买产权保险,因为即使购买房屋手续都办得清清
楚楚,甚至购买的是新建房子,都难保房屋或土地产权没有隐蔽的问题,例如以前房屋买卖交易中有假冒签字,或有欠税或欠债等情况,都可能影响您的产权。房屋
价钱高达数十万元,花小许保费去确保产权没有问题,是值得的。

「业主产权保险」只需要在购屋时购买一次,以后一直都有效,所以重贷时不需要再买。可是,重贷时即使是在同一家借贷机构,也会被要求再次购买产权保险,这
是不可避免的,但如果用同一家保险公司,便应该查询是否有折扣。

IMPOUND户口是甚么?

银行批准房屋贷款时,可能会同时要求借贷人,先把两个月的地税及火险费,存入一个Impound户口中,以后每个月供款时,亦要预先交付地税及保险费用,将来地税
及保险到期,则由银行代为缴交,这些规则通常由贷款开始,直至还清贷款才完结。

这些预先缴交的资金,银行不会提供利息,所以对贷款人来说,是一种额外负担。为何银行要求借贷人预先缴交有关费用?表面上,这些措施是保护贷款机构的权益,
因为万一借贷人不按时交地税或保险费用,对房屋作为抵押品的价值带来影响。事实上,只有少数贷款人不交地税及保险费用,特别是该房屋已供了一段时间,房屋
的价值增高,借贷人就更不会不缴交有关费用。

其实很多贷款机构用这些Impound户口来赚取多些利益,因为该等户口是没有利息的。有些银行,若客户要求不采用Impound户口,他们就会在贷款时增收一些费用,一些
银行只会向头款不足百分之二十贷款者,要求用Impound户口。

按法例规定,银行每年要向客户提供一张清单,将Impound户口内的资金及已缴交的费用,清楚列明;当大家收到该清单时,要小心细看,因为银行有时也会出错。

TRUST DEED是甚么?

借钱买屋时,在Escrow公司签订借贷文件,包括一份名为Trust Deed的借贷文件。虽然这份文件叫做信托(Trust),而内容中有指定的受托人,但大家切勿将它与其他
信托,如生前信托等混淆。

您向银行贷款买屋,必须以房屋作为抵押,这份Trust Deed就是让您将房屋的抵押权交给银行,虽然您仍然是该房屋的主人,但实际上该房屋的产权,是受到受托人
(Trustee)所管制。受托人平常没有甚么功用,但万一借贷人不还款,受托人就有权代银行接收房屋,同时将该房屋出售,把所得款项还给银行。

还清银行贷款后,受托人就会代银行将房屋的产权交还给业主,做法通常是以一份称为Deed of Full Reconveyance的文件,来证明已还清贷款,并有关抵押权已由受
托人交回业主。

加州法例中,没有规定

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[林修荣]买屋第五步:大功告成

大功告成

ESCROW OFFICER相当重要

大家作房地产交易时,都知道参与者有买家、卖家、经纪、银行等,但有一个人在有关交易上,占有相当重要的角色,他就是那位Escrow Officer。当买卖双方达成
交易协议后,一定会在产权公司(Title Company),开立一个Escrow 户口;而买卖双方的钱银交易,都会经过Escrow户口来处理。

产权公司是有责任来为客户确定物业的产权没有问题,同时为买家及贷款银行提供产权保险,这几项在地产交易中相当重要的功用,主要就是由产权公司中的那位Escrow
Officer或Title Officer所提供。

当大家设立Escrow户口后,Escrow Officer首先会为大家做一个Preliminary Title Search,来调查被购买物业的产权有否问题,然后向买卖双方及贷款银行 发出一份
报告。如果产权有问题,Escrow Officer便要帮助大家解决问题,然后为银行及买家提供产权保险。

到交易接近完成时,Escrow Officer的功用,就是以一位中间人角色,将所有要签署的文件收集,并取得买卖双方及银行同意的条件,才通知买卖双方签署文件。若
所有条件符合,Escrow Officer最后才把交易的款项交给卖方,把产权转给买方。所以有一位负责任、充足专业知识及经验的Escrow Officer来帮助房地产交易,是
相当重要;大家在完成交易时,勿忘向他们致谢意。

夫妇持有产权的方式

在加州居住的夫妇,他们所拥有的物业,如果没有采用生前信托(Living Trust),则拥有产权的方式,一般分为Joint Tenancy或Community Property。Joint Tenancy是
两个人共同拥有,优点是有自动继承权,无需经由法庭认证,而缺点是只有死者的一半才可以获得成本提升至市值。而Community Property则刚好相反,好处是获得
全部成本提升至市值,缺点是要经过法庭认证手续。

二零零一年七月一日开始,加州批准了一项新的夫妇拥有产权方式,叫做CommunityProperty With Right of Survivorship,是将Joint Tenancy及Community Property两
者的好处放在一起。这种方式可以有自动继承权,所以无需通过认证,但又可以获得百分之一百的成本提升至市值。所以日后夫妇的产业,若未有做生前信托,就应
用此方式来拥有产权。

生前信托与房地产物业

家庭拥有房地产,最好考虑找律师为您设立生前信托,将来子女续承产业时,可以避免认证PROBATE过程,省下律师费用和时间,也保留流私隐权。

可是,单单设立了生前信托是不够的,因为如果产业没有放入生前信托,便取不到生前信托的好处,即等于白造了。将房屋「放入」信托,其实只要将屋契修改,由
以前夫妇共同拥有产权,改为由夫妇以信托人TRUSTEE的身份拥有。一般律师在为您设立信托之后,都会顺便为您更改屋契。

有了生前信托,不会妨碍房地产买卖。卖出房屋时,夫妇便以信托人身份,去进行交易。要买入新房屋,只要屋契上有正确的具名便可以了。

有些生前信托,根本不将个别房地产资料放在信托文件;即使在信托后面附上房地产资料,将来也可以自己将资料修改。这部分资料是是为后人提供方面,让他们知
道父母有什么资产而已。

重新贷款时,还有一部分银行机构,不想借贷给作为信托人的贷款人,但这个情况已逐步改善。即使银行有此要求,ESCROW公司也知道如何将物业取出信托,重贷完
毕时再帮您放入信托。

买屋月底成交较有利?

大家买新屋做的房屋贷款。如果可以选择的话,在月头抑或月底完成贷款手续(Closing)比较有利呢?

原来通常房屋贷款的利息,是迟一个月才支付的,例如九月份的利息,是在十月初才支付。唯一的例外情况,就是当办理贷款手续完成时,那一个月的利息要在完成
贷款时预先支付。所以大家在贷款费用单上看到一些利息金额,就是这些预付的利息。

假如在该月五日完成贷款,就要预先支付该月五日至月底的利息;如果在二十五日完成贷款,就要预先支付该月由二十五日至月底的利息。所以,如果在买房屋时要
尽量减低预先支付的利息,就应该越接近月底完成贷款手续越好。理论上,如果在月底完成贷款,在一个月之后才需要开始付利息。

这个方法不是真正省却利息,而只是帮助减少要预先支付的利息,对买屋后手上资金较紧的家庭,可能有一些帮助。还有贷款时间有关的,就是在年头成交比年底成
交较好,因为在年底成交,可能在那一年内支付的利息和地税,都不能足够让您利用逐项扣减(Itemized Deduction)。

important lesson

foreclosure property

有些事情表面好似很简单,但真正做起来一点不简单。购买「接收楼宇」(FORECLOSED PROPERTY)便是如此 ─ 许多人以为可以轻易以低价买入「接收楼宇」,然后装修一
下,便可以自住或卖出图利。事实上,这门生意风险相当高。

「接收楼宇」的来源,通常是屋主因财务困难未能按时供款,被借贷机构追数。通常银行在借贷人迟付三个月后,便会发出一份「不履行合约通知」(NOTICE OF DEFAULT)
。九十天后仍未收到欠款,便会发出一份「拍卖通知」(NOTICE OF TRUSTEE SALE),之后大约几个星期后便会将房屋拍卖。

大多数参予竞投者都是职业买家,他们不单经验丰富,而且有充足的资金去以现金支付,一般小投资者是很难与职业买家竞争的。即使是职业买家,一不小心也会「阴沟里翻船」。

第一个风险是与产权有关。买家可以从公众记录中,去查到该业主的欠款金额,但有些其它影响产权(TITLE)的问题,他不一定可以查出来;例如,物业可能有欠税,
或者有其他扣押权(LIEN),将来都要新业主负责。有时,即使买家在产权报告上看到资料,也未必能完全了解该物业真正欠下多少贷款,一旦分析错误,便会损失惨
重。

购买接收楼宇,除了产权风险之外,还有其他风险。

第一,购买者是无法预先检查。在未完成拍卖前,房屋产权依然属于现任业主,他绝不会容许竞投者进入房屋去作检查,所以买家只能从外表去估计修理费用,也很
容易失预算。此外,房子既然要被债主拍卖,业主肯定不会悉心去维修房子,甚至可能故意破坏,故房子真正状况往往比预期差。

第二,购买者无法作房屋贷款。由于买入「接收楼宇」后马上要付现金,一般买家无法申请银行贷款,因为申请过程要一段时间。要预先安排房屋贷款也有困难,因
为银行必定要有房屋估值书,既然无法对「接收楼宇」作检查,估价师没有办法预先对房子作估值。

最后,收屋可能有困难。即使竞投成功,也不一定可以马上接收,尤其是假如住客是租客,「逐客过程」(EVICTION)可能相当长,而且要通过法庭办理,花费可能不
少。

总而言之,普通民众不宜购买「接收楼宇」,即使买到手也未必是「平货」。职业买家对市场情况较熟悉,对维修估计和成本控制也较有把握,普通买家一不留神,
可能付出过高价钱。

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