Loan Experience

我做的是80%loan和10%HELOC。在main loan方面,agent给我一个很好的建议是选择no closing cost的。省了大概$2500上下的closing cost,我的rate
高了0.25%,相当于每月多付$40。这$40里面,约$30是tax deductible,约$10是pay principal的,相当于只多付了$20-25。简单算法,只要我在这个loan上的时间<100 months,我就不亏。另外,在3ARM比5ARM只少0.5%-0.75%的情况下,我选择了5ARM,希望万一将来需要卖房子的话,5ARM可以给我更长的window去躲避可能的房市崩盘。这个loan的缺点是我在4个
月以内不能refi。理论上说我refi的话,loan terms没有惩罚条款,但是我的agent因此会被lender要求归还约4k的comission,所以,除非我refi可以每个月省到$100以上,which is impossible for now,否则我refi伤害agent的利益太多,不值得。这算是我和agent之间的一个君子协定。说到这里,我比较亏的一点是这个agent没有re-negotiate power.所谓的re-negotiate power,
是说在你lock rate以后,如果在lock期间该lender下调rate,你可以享有lower rate。这个东西的操作有些trick,并不是所以的agent/loan office都可以做到,而我正是舍弃了有这个power的agent而选了我这个agent。实践上,我lock第二天就降了rate,如果我的agent有那个re-negotiatepower,可以帮我降低0.125%-0.25%,相当$20-40/mon。不过这不算太大
数额,而且选择哪天lock也是个碰大运的问题,所以我也不埋怨她。

2nd loan方面,agent给我选择得不好,她的出发点是帮我找low rate。于是她给我找了个1 month 3.99, prime after intro。表面上看还好,后来我们因为聊到main loan的4个月不能refi的问题,我就问了问这个loan的限制,她告诉我说是两年之内不能pay principal,只能付纯利息,否则会每月charge $40,而且两年之内不能付清,否则charge $500。我一算,这样要refi就不合适了。于是我就另外找朋友问,最后换了Chase的HELOC,prime+0.5的,no limitation, $20 annual fee waived at 1st year.现在网上prime, prime-的HELOC不少,只是可惜new purchase做这个来不及,但是我可以在escrow close以后自己refi。

另外,agent要给我做impound,也就是说,我的property tax和insurance也由银行帮我收钱交。这样银行就少一些风险,因此银行会给些钱agent作为reward,我的agent也会把这个reward和我分。

rate方面参考的网站,主要是:
TNX曲线,基本上mortgage rate跟这个走向一致。
bankrate的mortgage rate 这个是agent list,参考意义大于实际操作意见,
不知道谁试过打电话去问。
bankrate的HELOC rate 这个基本是lender list,可以实际操作。

另外说个题外话,如果准备买房子,最好把多余的信用卡consolidate一下,或者关掉。有严重的collection的,付掉。我的信用一直不错,这次就有些放松,没注意,差点儿掉到750以下(main loan 720是最高档,HELOC 750是最高档),为了未来的refi,赶快关了几个credit account.

3.如何找mortgage
Closing cost分三个部分,lender’s charge + mortgage + third-party fee. 其实,对于20万的mortgage,如果rate差0.125,月付只差十几块钱。所以lender’scharge 也是很重要的考虑因素。在找mortgage前,请去如下网站看一看。
http://www.mtgprofessor.com/A%20-%20Mortgage%20Brokers/protecting_against_mortgage_broker_tricks.htm
除此,记住一定要good faith estimate。这是一个收费明细表。上面会一项项列出各项收费。那些不肯给你,或给你的不正规的,你就不用利他了,不管他给你开出什么样诱人的rate.

血泪教训牙,大家引以为戒
偶们找的broker,一直说不受commission fee,直到closing day那天,下午3点closing,他们拖到中午给偶们最后的文件,结果列了1800 commission fee.偶们当是那个气牙.因为偶们从一开始就保留了所有的文件,每一份sign的东西都要了一份copy (后来证明问题就出在这里了).偶们文件里根本没有关于commission fee.没想到最后对质的时候那个可恶的broker竟然拿出了偶们亲笔签名的关于commissionfee的声明.偶们这才明白,原来他给偶们copy的时候故意漏掉了那几张纸. 而且偶们sign的时候还是空白页,数字是他后来添上去的.后来偶才听一个有律师经验的朋友说,这是一个被常用的伎俩.遇到要sign很多文件的时候,偶们当是总共sign了有几十页.正确的做法的在sign的时候要在每一张纸的下角标清楚页码,拿到copy时再检查一遍.

http://www.mitbbs.com/bbsann2/life.faq/Living/hourse/newbuyerguide/M.1103949914.A/%D0%C2%CA%D6%C2%F2%B7%BF%CD%EA%C8%AB%CA%D6%B2%E1(3)-home%20loan%BF%C6%C6%D5(%CF%C2)

在lender开始接受申请, process,一直到最后fund之前, 其实你都不需要付什么责任. 我的意思到不是鼓励大家任意乱换. 我是说如果他们最后实际情况和他们刚开始说的时候不一样, 那么你想换别的lender,不回因为前面已经付给目前lender什么钱而要增加cost.所以不到最后一分种, 不要给lender什么钱. 如果是broker,你可以让他们把appraisal的钱放到closing cost里面去. 到最后来算. 而我刚开始傻傻的, 一开始就写了一个250$的支票, 但是后来又没有用哪个broker. 大家不要学我.Broker,尤其是中国broker, trick及多, 费用也是差别很大.

closing cost

在买房的时候, 你第一次付出去的钱, 也就是大家熟称的closing cost, 简而言之包括这 样三个大部分.

1. escrow company出的一个closing cost, 包括 insurance, title, 他们的各种杂费..每次当你问lender/broker closing cost是多少, 他们都回推脱说什么escrow 的费用他们不能control,所以无法知道确切的什么. 屁话, 其实他们心理是有数的. 这个是有个大概范围的, 根据你的房价来. 是有行规的. 而且在出escrow 那边的费用, escrowcompany也回和lender同气, 他们只间是要work out的. 具我所知就象是他们之间也回来个加加剪减. 另外常打交道的escrow就那么几家, 如果是broker, 他在这个区域是肯定熟悉这些escrow company的.

2. 另外一部分就是lender cost. 比如broker的钱. 银行的钱, 这个是在一开始你买房的价钱定下来了, 在broker那里就知道这部分钱了.在你刚开始申请loan的时候, Lender/broker会给你一个good faith estimate.
上面list出来大概的charge, 你的rate. 在这张表的左边是lender fee, 右边是escrow charge.

3. prepay的一部分. 比如你这个月25号close,那么银行就收从25到这个月底的interest. 如果有HOA,还有HOA, impound, property tax. Impound是一种伏款方式. Property tax是一年交两次, 你可以选择到时候交, 也可以选
择每个月交给lender,然后lender 到时候帮你交. 后者就是impound, 你不用到时候在自 己去做这件事情. 有的地方据说是impound是规定,一定要那样做. 反正我门选择的是impound.(there is reward back to agent, some people said)

现在很多地方都有0 费用, 注意不是0 closing fee,因为第一次一般都不会0 closing.Lender无法确切知道escrow company那边的费用, 所以他们也不敢把自己的利润去cover escrow 那边的那部分, 而给你0 closing. 但是refinance 一般就很容易有0 closing了. 那么买房的0 费用, 就是指省lender fee. 到目前, 我在local问的多家都要有lender fee,一般都是在800到1500不等. 另外还要付做appraisal 的钱. 网上的一般都不要lender fee, 而且还有appraisal free,那样你基本可以省个几千的lender费用. 我所知道的e-loan, ING direct, 都这样.

但是网上的贷款有一个不好的就是你无法面对面的交流, 而且对我这样英文认不了几个字 的就更是痛苦呀. 那么多专业的数语.另外只有他们找你的分, 你找他们真是难上加难. 你的打很多很多电话, 也找不到人的. 我当时打到自己都讨厌自己, 决的我怎么是这样一 个tough的customer呀. 所以第一次买房的人, 如果你经验不足, 就要好好考虑一下了.具我所知象ditech, 一个月贷10k个, 那么多case,真的很难把你take care well.这里有 很多人赞过INGdirect, rate 底, service 不错, 大家也可以借鉴一下. 如果research做 的充分, 了解了整个process,可以考虑它.

local的broker,最到的好处就是face to face交流. 但是费用就高些.而且中国broker感觉他们trick真是多, 也不怎么说真话, 给你的good faith estimate 也搞不好是个bath faith, 因为一开始可能很多item 他们都不写. 另外他们的rate还是稍稍高点, 但是是可以忍受的范围. 总之和他们打交到,就是要逼着他们把除了escrow的费用外, 他们这部分的费用一定要说清楚. 另外他们要求的appraisal fee 也要放到最后closing fee里面一起交.

balloon vs ARM

I don't know whether you are talking about IO, interest only loan? From my understanding, it is just like hybrid ARM, you pay fixed interest for a certain years(like 5 years),but the principle does not amortize, that
means you only pay the interest in the beginning 5 years, and pay a big amount at the end of this period. It is said that in CA, half of the loans belong to this type in recent years, because of the high housing price. Normally, if people wanna refinance or sell the house in 5 years, they may consider this kind of loans.

The difference between ARM and baloon is that balloon loan requires you to pay off the loan balance at the end of the fixed period, while ARM continues with a new rate.

free credit report

Everyone is entitled to get a free copy of his/her credit report annually, according to the new FACT act. Source: EquiFax, Experian, TransUnion or all.
Here's a link : https://www.annualcreditreport.com/cra/index.jsp

closing cost

loan origination fee $2000
recording fee $75
credit report $75
Escrow fee $425
flood cert $25
lenders' alta $490
interest impound $1000
taxes impound 2000
insurance impound $600

loans processing/application fees $1000
underwriting fee $300
tax service $100
form 1099 preparation $25
appraisal fee $450
termite $50certificate of resale $225
home warranty plan $400
miscellaneous $400

给了房子300K的OFFER,这是AGENT 给的 estimated cost analysis,怎么这么多?他说实
际会比这个少点,可能$8000左右,那也很多啊.

请问,有哪些可以省下的?

too much lah

do you have points with the loan?

loans processing/application fees $1000
underwriting fee $300
tax service $100
form 1099 preparation $25
miscellaneous $400

should all be waived

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