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choose agent

how to choose a house?


In a lot of cases, the deposit check goes to listing agent and the listing broker will deposit it into their escrow account. IT IS REQUIRED BY LOW that the broker deposit the check 3-5 days after
the contract is rectified. At this time the check belongs to no one. The check will be released to:

1. buyer as part of purchase if the transaction goes through.
2. buyer if the transaction fall apart and it's sellers' fault.
3. or seller if the transaction fall apart and it's buyers' fault.
4. or part to sellers or part to buyers if you negotiate.

In your case, if you have "home inspection contingency" and the seller refuse to fix whatever you find in the inspection, then the check will be released back to you.

If there is no "home inspection contingency", then you cannot get the check back unless you find some other way to back out.

加州的规矩,contract签了3天内,deposit check要交到Escrow company,就会被cash掉。
remove contingency是一张form,您老要签字的,既然您老不知道,那就应该是 多半没有签。

加州的法律是,可以给自己的client回扣,但是不能给对方的。就是Buyer Agent只能给Buyer,Seller Agent只能给Seller。当然可以当Dual Agent,这样两边都可以给。但是给对方是违法的。

Tips for buyers:

1. 砍价时先要砍到seller的极限,然后想着再把3%的费用要回来。顺序不能颠倒。Ina slow market, it is pretty easy to get 5% down or more from asking price. 不要以为降了3%就是good deal.

2. 砍价时要保持平常心,如果seller发现你很喜欢这个房子,他就不会降很多价,缠着seller讲道理(因为。。。所以房价应该是。。。)往往起到反作用。如果seller发现你很喜欢这个房子,玩一两个trick就把你套住了。

3.不要以为给自己省了钱,而实际给listing broker省了钱。看看下面这篇文章,搞明白house transactions 中各种money的走向就能明白好多问题了。
http://manoftoday.wikidot.com/listing-agreement

4."For Sell by owner" 的房子,统计结果显示大多数是benefit seller的,但一般buyer有占便宜的感觉。所以不要贪图"占便宜的感觉"。

5.作为buyer,应该多做研究,多花点时间research,只有好处,没有坏处。

6. 从过来人的角度讲,"一个适合你的房子"比"a good deal 房子"还要重要一些。

7.There are tons of tricks for New Construction House. The person who sits in the open house is not the person can decide the house price. If you aretrying to make a deal with him, you are wasting your time and money.

Pre-foreclose之后,到foreclose之前,房子的处置权处于房东和lender之间。要买pre-foreclose,不仅要搞定房东,还要搞定lender或者tax collector。下手要快,对法律条款要熟,对房东要有手腕,对lender要有EQ,基本上在跟wolf和shark打交道,属于高技术高风险活。——当然回报也大di

pre给offer不是参考市场价,而是参考房东缺多少钱还债,还有房东要钱要的多急,完全看互动的好坏,没有统一标准。还有买pre完全是as will be,能不能买到,买下来的房子是什么样,买的房子有没有lien,房东会不会赖着不走,这些都要buyer自己去搞定——既然lender没有收回房子,他也不会负责处理这些事情…

check county records

所有买卖价格是公开的,可以到county网站上找,可以google “<county name> registry of deeds"

….又查询了COUNTY AUDITOR上的数据,发现它把2-STORY的family算了2层的面积。也就是实际上不是那么大的。于是当然就放弃了。

contract name

contract, loan application etc. can be only one name.

the title of deeds normally has both names (mandatory in many states).

具体foreclose手续各州不一样,还是找专业consultant吧…

procedure

inspection

我这里无代理的意思是在看房时候没有buyer agent,在这种场合下这个房子的listagent (seller agent),将来会成为这个房子的dual agent。(有的公司说为了避嫌seller agent要找了一个自己的上司当buyer agent,其实是一样的)

我们为何选择这种方式的原因主要是:

一.利益上的考虑:由于list agent成为dual agent,他们的commission从2.5%-3%倍增为5%-6%。如果这个房子滞销,你就有机会和他们谈价钱,回扣一般在1-2%。如果这个房子抢手,在报价差不多的情况下,你就有机会在竞争中胜出。

二.自由度上的考虑:你一旦签下buyer agent,那么在协议有效期内你就被套牢了,代理的能力,服务质量水平相差巨大,一旦不如意换就麻烦了。约时间看房都得经过第三者,也不方便。

三.对于市场的考虑:由于房产处于弱市,库存增加,价格下调,买房者的心态一般是多考虑比较,谨慎操作,整体销售缓慢(当然如果房子的定价合理依然会抢手),而在房产强势的过去几年,我们这里市场上几乎没有房子,那个时候代理具有内部信息,作
用就大的多。

四.对自身条件的考虑:我们自己也没有一个紧迫的时间表,有足够的时间和精力在实践中自己熟悉市场,积累经验,改变看法。

言归正传,上次说的如何无代理找房,进入房子。下面说看房。

作为一个好的代理,第二个作用就是引导你看房,指出房子的优点,不足,如何改,将来如何扩建,如何卖等等。无代理看房时你从List agent那儿就只能听到好话,不足就只有靠自己琢磨,自己看了。

我们就从一个新手学起,房子的结构布局,外部材料,内部装饰,各种配套 统统要学。首先在实践中学。只要经过几次OPEN HOUSE,你就能一知半解,但各种术语都能脱口而出,俨然一个熟手。其次从电视和网络上学。原先我们家两台电视,一台锁定体育台,一台锁定美食,八卦台,看房之后,一直到现在首选是HGTV。当然这不是一天两天的功效,时间长了真的受益匪浅,让你了解房子的卖点在那里,教你那些是可以DIY的。

经过几番折腾,我们自己的要求在不断的修订,慢慢达成几点共识:
一.房子类型:我们这里主要的类型有COL(COLONIAL),SPLIT-LEVEL ,RANCH ,C/C(CAPE COD ) 四种。开始我们钟情于RANCH,(因为RANCH一般比较高大宽敞,给人第一感觉很好,尽管房间数目少,但有加层的潜力),考虑到价格一度看过C/C(无法忍受尖顶的房间,放弃),慢慢过渡到SPLIT-LEVEL,最后定位于COL,当然也在不断挑战我们的购房预算。
二.新旧程度:在我们这里建房的年代的分界线竟然是二次世界大战前后,当然以后有不断的翻新。需要大动的房子,价格低,但费时费心,不考虑。刚翻新的,价格高,看过HGTV,就知道FLIP HOUSE的手段。我们的目标是10年前翻新的,价格适中,房子状态保持比较好的,即MOVING IN 状态,又有余地给我们将来DIY翻新,或者出售前的FLIP HOUSE。
三.LOT大小:院子大,税也高,需要干的活也多,但买房的价值,一半在买地。真正造一个新房子本身的价格,你在保险的时候就会知道了。但街角的房子也不要(地大无用)。
四.内部装修:简单实用为主,不要华而不实的,这些和个人的口味有关。
五.朝向,风水:要坐北朝南(或坐南朝北)的。路冲,门冲的不要。

有了这些共识我们看房目标就相对明确,当然目标是会随价格变化而调整的,下回说价格。

a true closing cost

look back after living

builders not return deposits

Toll Brothers was the only builder that would speak on the record about the company's policy on deposits. Builders contacted by the Mercury News,including KB Home, Shapell Homes, Warmington Homes, Taylor Morrison and SummerHill Homes.

local market

loan vs APR

negotiate price

here is what my agent told me about the offering strategy:

if you are not willing to pay more than 95% of the listing price, you can offer

1) 95% of the listing price, and clearly say no counter offer

2) offer 90% of the listing price, try to negotiate to the middle point with the seller

my agent said 2) is a better approach IF you have a clean&strong offer with enough downpay and good earnest money

how to evaluate a house

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