Important Lesson

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购 屋 者 请 注 意! 3/08/2008 17:48
最近有几位同学在买房子时遇到一些问题, 特别是在贷款的过程中, 有许多自己不
熟知的做法和规矩。 现转一篇文章, 应该对想买房的人有借鉴的作用。另外, 对
原作者分享自己的经历表示敬意。 —HL

购 屋 者 请 注 意!

潘 冠 辰

前 言

不论何时何地,购买房屋可说是一生中最大的投资,其涵义不仅是一个安定的家、安全的窝,同时也是保值、增值、创造财富的有效工具。
在美国,买卖房屋和贷款过程都有严格健全的法律规范,在普通交易状况之下,只要依法按照正常程序办理,都不会有什麼特别的不愉快事件发生。但是笔者最近的一次房屋买卖交易,却发生意想不到的状况,愿在此提供出来,将经验与大家分享,也使各位读者未来有机会进行房屋交易时能提高警觉。
本文内容不仅涉及房地產交易和贷款程序,同时还包括法律诉讼和相关话题。笔者依据手中所握有的证据做事实叙述,鲜少加入个人意见,务求整个故事的真实无疑。
在叙述这段故事之前,首先要表明这笔交易的购屋者是家母,但我得到了「完全授权」(Power of Attorney) 代為处理这笔交易,所以在本文中以「我是购屋人」的第一人称来叙述此事。

房屋交易 程序简介

在房屋交易过程中,「贷款」是最重要最复杂的环节,而本案主要问题出在贷款过程,因此我先简略说明贷款的必须程序,以避免各位读者阅读本文时觉得「雾煞煞」,同时也提供这个专业知识给大家参考。
一纸买卖交易契约双方签字之后,这笔交易就成立了,然后双方会共同雇用一家「產权公司」(Title Company) 协助处理相关手续。这產权公司就是有公信力的第三者,负责在这个过程中最后确认「卖者交屋,买者交款」,防止任何纠纷发生。此时售屋人要準备房屋状况和周围环境的各项报告书交予购屋人了解,而购屋人此时最重要的任务,就是在特定时限之内就是找一个适合自己的贷款,以便能依合约準时完成交易。
关於產权公司的功能和运作,各州规定不同。在加州是由產权公司处理上述交易手续,而在纽约州则是由买卖双方僱用自己的律师处理交易手续。
办理贷款时,首先由购屋人向一家贷款经纪公司(Loan Broker) 提出申请。贷款经纪公司基本上是一家仲介公司,他们会依据购屋人的状况找一家贷款银行(Lender) 来放款,事成之后,由贷款银行付一笔佣金给这家仲介公司,贷款经纪公司主要就是靠佣金维生。
实际贷款过程是专业人士在处理,一般购屋人不会接触到,贷款银行审核通过贷款经纪公司送交的案件,会依购屋人和房屋的实际状况以及该案的内容订出一些必要条件(Condition),然后要求贷款经纪公司完成这些必要条件的要求,贷款银行确认条件无误后,就会出一份「贷款文件」(Loan Document) 送交產权公司,由產权公司通知购屋人去签字,这个环节完成后, 整个贷款几乎确定完成,如无特殊意外,就可在短时间之内过户交屋。
综合以上所述,贷款过程的最后关键在於贷款文件如期送达產权公司,而其先决条件就是贷款经纪公司有效处理完成贷款银行要求的必要条件(Condition)。
大略了解了房地產交易和正常的贷款过程之后,就可以开始说故事了。

加大高铁 双重利多

由於我本身在加州硅谷从事房地產经纪行业多年,对房地產状况特别敏感。近几年来硅谷地区房地產飆涨,也带动邻近地区上昇,包括从加州首府Sacramento為首的中谷地区也深受影响。
加州大学系统(UC : University of California) 号称全世界最优秀的公立大学系统,其中 UC Berkeley更号称全世界最佳公立大学。因此,只要加州大学的招牌拿出去,必较引人注目。二○○五年,加州大学在中谷地区的农业小镇 Merced成立第十个校区,立刻引起各方投资者的注意,不论是房地產、小商业都迅速蓬勃发展,迎接一所世界级新大学的诞生。同时加州政府计划兴建由首府 Sacramento 经由中谷地区到南加州洛杉磯、圣地牙哥的高速铁路,Merced 是旧金山湾区硅谷支线到中谷主线的主要转运交会站。以上两大利多因素,更使这个默默无闻的农业小镇,在短短数年间声名大噪,房地產市场涨幅超过硅谷平均涨幅,而房屋价格只有硅谷的三分之一。
一九九七年,加州大学宣佈这项计划之初,我就已经注意到这个距离硅谷两个小时车程的中谷农业小镇,乃於二○○四年下半年由硅谷迁居到 Merced,当时家母从台湾来也跟著我一起迁往Merced。到了此地,发现生活环境开朗舒畅,不若硅谷的拥挤嘈杂,再加上家母本身在台湾就是略有名气的艺术家,自然对这个新环境的清新怡人觉得十分好感,乃决定在此地购屋长期定居。

购买新屋 过程曲折

十一月下旬,开车在郊外地区一次偶然的走错路,意外发现一个小型的世外桃源。在一片荒地中有一个全新开发的社区,周围只有青青草原,数不清的牛隻悠哉其中,只顾吃草,完全无视週遭的都市发展。由於家母专精於中国书画,对这幅天然美景自然十分好感,因此决定在此购屋。
十一月二十七日,一个下大雨的星期六上午,在四比一竞争的情况下,经过一番抽籤买到一栋地处悠静,又能看到社区公园美景的两层楼洋房。依据合约,预计最迟在二○○五年三月二十九日交屋。
签到合约后,立即展开进行必要的手续。由於是全新房屋,因此要选建材和合理范围内的装备设施。当然,最重要的是找一家贷款经纪公司办理贷款。我初到此地,对新环境略感陌生,所以还是找到一家位於硅谷的贷款经纪公司办理贷款,并於二○○五年一月提交了贷款申请书和一切相关文件。此时,年过八旬的家父在台湾略感身体微恙,家母则赶回台湾照顾,并签署一份完全授权书(Power of Attorney) 给我,由我代為处理一切相关事宜。
早在二月以之前,我已将所有我能做的必须程序完成了。三月十五日,在售屋人(建筑商) 的安排之下完成最后房屋检测(Final Walk Thru)。三月十六日,贷款审核通过(Approved),按照正常程序而言,在三月二十九日完成签字放款及过户交屋,应不是问题。
在接下来的几天,进入倒数日程,所有其他程序均已完成,就只剩办理贷款了,我每天打电话给贷款经纪公司(以下简称「该公司」) 的承办人询问进度,最后答案是三月二十八日星期一贷款文件可送达產权公司,二十八日当天仍静悄悄
,我当时很急,又打电话去问,该公司承办人竟回答:「哪有这麼快?」
三月二十九日,期限一到,建筑商是美国公司,做事情不马虎,二话不说取消合约。四月一日收到通知,我一看情况不对,立即和所任职的房地產公司同事询问应如何处理这种事情,同事和老闆均建议我立即找律师。四月四日星期一,我开始和此地的房地產律师连繫,并同时和贷款经纪公司承办人询问到底发生什麼事情。贷款早在三月十六日就审核通过,為何迟至三月底依然没有任何回音,承办人表示,他发现原因是建筑商和產权公司在过程中拒绝提供相关的必要资料,导致贷款无法按时进行,產生延误。她同时斩钉截铁表示,一定是建筑商眼见目前房价狂飆,藉机故意刁难,取消合约后可以较高价格卖给其他人,获取不当利益。
我当时依据承办人所言,紧抓住这一点向律师反映,并且请承办人立即出示信函,以便和律师详谈时能提供凭证。四月五日,我专程开车两小时到硅谷这家贷款经纪公司,希望能由承办人手中取得信函原件,以便四月六日和律师见面时,手中握有此项重要资料。不料,当天整个下午,承办人不在办公室,傍晚,该公司经理才告诉我,承办人下午到旧金山参加台湾歌星伍佰的演唱会,所以不上班。当天该公司老闆也未上班,根本不知道此事,我立即打电话给该公司老闆请求协助,老闆表示,这是承办人的职责,他不便介入。我当时直觉认為该公司的内部管理似乎有问题,但这是「别人家的事」,我当然不便干涉。
直到四月六日上午,我到该公司办公室等承办人上班,近十一点,承办人一走进办公室,看到我在等他,还未等我开口,就主动说:「昨天演唱会太吵闹了,到现在仍未恢復清醒,无法专心思考这件事情,你先回去等,稍后会传真给你。」

进入司法 始料未及

接下来整个星期,我面谈了六位律师。有一位老律师直中要害提出质疑,认為贷款过程的争议性最大,如果只凭贷款经纪公司承办人自说自话的一封信,显得证据太薄弱,必须要有更强的人证或物证才具有说服力。最后决定僱用一位很积极主动,头脑灵活,显得「最有战斗力」的年轻律师。
该名律师立即向建筑商和產权公司进行交涉,希望他们恢復行使合约,可是一直没有回音。律师向我分析依合约内容,双方两造若有争议时可採取的措施:一是和解(Mediation);二是仲裁(Arbitration);三是控告(Lawsuit)。但前两项均无强力的约束,对方若不予理会则一点办法也没有,即使走到这一步,少则数月,多则数年,房子早就转卖给别人了。因此最快最有效的方法就是第三项,向民事诉讼法庭提出控告,并且申请放一个Lis Pendens,以致该栋房子不能转售。提出控告三十天内若被告无回应,即自动败诉。但所有律师费双方自行负责。
五月九日,正式向民事诉讼法院提出控告建筑商和產权公司。当时已经付了美金五千元律师费,面临以后还会再追加的律师费和诉讼费,只能奋力一搏试试看。

妥协和解 共创双赢

本案沉寂了近三个星期之后,五月二十七日,国殤日长週末前夕,我的律师回报:「恭喜你,建筑商主动表示妥协,他们愿意立即恢復合约,把房子依原价卖给你,你可以立即重新开始进行房屋交易的一切相关手续。」
由於先前和律师在讨论本案的因应之道时,发现贷款经纪公司的处理和内部管理的确有许多可疑之处。而且在三个星期的诉讼过程中,律师告知,对於该公司指责被告建筑商和產权公司意图刁难,被告则全盘否认。当时基於為避免和消费者之间的不愉快,也避免矿日废时、劳命伤财的冗长法律诉讼,乃决定妥协儘速过户交屋。
此时我有了先前的经验,这次就谨慎选择另一家贷款经纪公司申请贷款。和先前一样的房子、一样的购屋人、一样的贷款条件,第二家贷款经纪公司认真处理,再加上建筑商和產权公司密切配合,不到两个星期贷款文件送达產权公司,我也立即收到產权公司的通知去签字。唯一不同的是此时六月份的贷款利率较三月份的大幅上涨, 虽然是相同的贷款金额,但每月必须多付二百元的利息。
原本以為贷款做好就可以顺利过户交屋,但由於本案涉及法律诉讼,情况就比较复杂,被告建筑商虽然主动表示妥协,但原告仍必须依法律程序撤销控告 (Dismiss),并签署两份相关附属备忘录(Memorandum)。被告律师依据美国法律Civil Code 1195的规定,这些附属备忘录必须由原告当事人,也就是购屋者本人(家母) 亲自签署,并且要经过公证(Notary),即使我有家母给我的完全授权书也不能代签。当时家母人还在台湾,两份必须的附属备忘录分别在七月八日和十五日寄达台湾,由家母亲自持往美国在台协会去签字、公证,然后再以隔日国际快递寄回美国。在美国在台协会的公证手续及国际快递所费不貲,其实还不是大问题。主要是七月份正值炎热夏日,根据我上网查阅台湾中央气象局的资料,那两天台北气温分别高达摄氏三十七度和三十九度(超过华氏一百度),家母年已七旬,冒著夏日烈阳高温,独自前往办理手续。在夏日烈阳下火气大和公共场所的感染,因而患了麦粒肿(俗称「针眼」),因此又跑了两趟医院开刀治疗。
虽然本案进入法律程序,未上法庭而私下和解,但是在整个过程当中,成天提心吊胆,不知道建筑商和產权公司的处理态度如何。若是他们选择硬干到底,官司打下去,所耗损的金钱、时间,实非一般人所能负担得起。所幸建筑商也不想横生枝节,乾脆选择妥协,对彼此百利无害。法律程序结束后,虽然还有很多复杂的手续,但当时认為已经走到这一步了,眼看就要结束了,当然也就逆来顺受,一直坚持到底。
终於在二○○五年七月二十二日,完成过户交屋。较先前的预估晚了四个月。

法律费用 九千美元

整个交易结束后,仔细结算帐单,原始的律师基本费美金五千元,加上先前与六位律师面谈的谈话费,以及法院诉讼的文书处理费、手续费,而后在双方律师交涉过程中,我方律师追加的律师费,再加上家母在美国在台协会的公证费、国际快递邮资,所有帐单加起来将近美金九千元。这还不包括先前所述因利率的上扬而每个月必须多付的美金两百元利息。

后续发展 精彩可期

原本就认為只要将房子拿到手就可以了,以前的事情就不再追究。其实不然,真正精彩的故事才正要开始呢!
五月二十七日,律师告知建筑商愿意妥协,立即展开一切相关手续后,原先那家贷款经纪公司得知,这个案子的合约恢復了。六月二十八日,该公司经理立刻打电话来通知我:「原先的贷款银行早就将贷款文件送交產权公司,正等著我去签字。」当时因為第二家贷款经纪公司和贷款银行的贷款文件已经送达,我正忙於整个交易程序和相关附属文件的签署,所以先将该公司经理的通知暂时搁置。但我心生疑问:為何產权公司未及时通知我?甚至后来官司结束后的整个重新交易过程中,產权公司也未告知,已经有另一份贷款文件在等我签字?再加上该公司承办人先前指责建筑商和產权公司刻意刁难,导致贷款做不下去,那為何贷款文件会出炉?这诸多疑点引起我的好奇心,又想起先前有位老律师一针见血指出,「贷款过程较有争议」。基於以上种种理由,我决定要一探究竟,了解清楚到底当初发生什麼事情,使我意外损失了美金九千元法律费用。
七月二十九日,我直接打电话问先前的贷款银行,询问究竟是何时,贷款文件送达產权公司?贷款银行查阅纪录表示,贷款文件根本未曾出炉!八月一日和五日我两次打电话向產权公司询问,第一次的贷款文件何时收到?八月五日,產权公司回答,从未收到第一家贷款银行的贷款文件!事情发展至此,几乎可确定贷款经纪公司经理对我说谎。但是对整个过程的内容,由於手中无证据,因此仍未敢妄下断语究竟发生什麼事情。
八月五日下午,我直接和该公司经理通电话,要求提供当初我的贷款所有相关资料,协助我了解案件始末。她当场断然拒绝,表示该公司的处理没有问题,并建议我去控告贷款银行。这番话使我更深怀疑,既然该公司没问题,為何拒绝提供相关资料?建议我去控告贷款银行,显然是认定银行有问题,在对照该公司承办人当初指责建筑商和產权公司有问题,显然两人的说法有严重矛盾。我直接向贷款银行交涉,要求他们提供本案所有相关资料,可是贷款银行则明确表示,他们不直接提供任何书面资料给贷款申请人,要我去找贷款经纪公司。这就变成的贷款银行与贷款经纪公司之间互踢皮球,一个要我去找对方要资料,一个建议我去控告对方。一时之间,我也不知道该怎麼办。
戏剧性的事件就发生在接下来的这一个星期。一直不便介入贷款经纪公司业务的该公司老闆终於出面了。八月九日下午,他主动打电话向我表示,他会要求承办人明天之前将本案所有书面资料影印一份给我。但八月十日该公司承办人并未将书面资料给我,只是传真了一封信,内容和先前四月份我和律师面谈的那封信一样,只是信末加一句话:「截至目前為止,贷款文件并未送达產权公司。」这句话与先前贷款银行七月二十九日和產权公司八月五日的口头回覆完全一致。全案至此至少证明一件事,该公司经理六月二十八日的口头通知是谎言。也就是因為这句谎言引起了我追查本案的兴趣,否则全案早在过户交屋同时就结束了。
八月十一日下午,该公司老闆又打电话来,开口不提先前所言,要将书面资料影印一份给我。只是表示请我加入他的房地產公司,提供我较高的佣金比例(higher split),来弥补我所损失的法律诉讼费用。
我将此事和其他朋友请教,对此做出研判,很可能是该公司老闆阅读过我的贷款案书面资料后,发现该公司的确有问题,但又不好明讲,因此请我加入他的公司,提高我的佣金比例来做补偿。同时也可保证他的房地產公司也有钱赚,一举两得,对他而言稳赚不赔。但基於房地產行业是有地缘关係的,我的业务范围和他的房地產公司有两小时车程,加入他的公司对我而言没任何意义。八月十三日下午,在旧金山湾区一项纪念抗战胜利六十週年的户外活动中,遇到该公司老闆,告诉他我的顾虑和决定。而他也就闭口不提先前主动提及的给我书面资料一事。
虽然如此,我的好奇心依然没有消失。该公司老闆、经理、承办人之间前后反覆矛盾的说辞,似乎有意无意之间在挑战我的好奇心的极限。想要确实了解当初全案的过程,主要关键仍在於取得所有书面资料。经过慎重的考虑之后,最后决定遵循该公司经理在八月五日给我的「建议」,八月十七日在小额法庭 (Small Claims Court) 对贷款银行提出控告,控告金额就是当初的基本律师费美金五千元(小额法庭上限五千元)。其实这只是一项「策略性」的控告,目的不在於那五千元,而在於上了法庭,贷款银行就必须毫无隐藏地将所有书面资料摊开来,真相马上就大白了。

再上法院 真相大白

在小额法庭提出控告之后,贷款银行的法律专员(Paralegal) 立刻主动来信,表示该银行在处理过程当中并没有任何疏失,完全依据先前贷款经纪公司所提供的一切按程序作业。前后我们之间共通信五次,我不仅提出内心的疑问,也直接要求将本案所有书面资料提供出来。
十月十一日开庭当天,贷款银行法律专员携带厚厚一叠资料出庭。开庭前,依据程序,法官先问原告和被告之间是否愿意和解。我和贷款银行法律专员在庭外先行和谈,完全如我当初意料,她非常友善地拿出本案所有书面资料,还包括贷款经纪公司也看不到的贷款银行内部的电脑纪录。她也非常耐心地向我详细解释整个贷款过程和步骤,还有当初贷款经纪公司在何时、如何处理了贷款银行开列的必要条件(Condition)。解释完每一项条件的处理,法律专员均会特别补充一句:「应该去问你的贷款经纪公司。」我们彼此友善会谈了一小时之后,回到庭上,当庭撤销本案。
我依据贷款银行提供的书面资料和电脑纪录,配合我和该银行与贷款经纪公司之间所有的来往信件,仔细分析,逐条比对,得出结论:银行早在三月十六日贷款案件通过审核当天,就立即将一切必要条件的清单(Condition Sheet) 送交贷款经纪公司。总共名列六个 Conditions。该公司处理如后:第一个 Condition:该公司做的和银行要求的不一致,也就是说,做了等於没做;第二个 Condition:该公司在二十八日才著手进行,无故延迟十二天(扣除两个週末共八个工作天);第三个Condition:该公司在二十四日才著手进行,无故延迟八天(扣除一个週末共六个工作天);第四个 Condition:该公司在二十八日才著手进行,无故延迟十二天(扣除两个週末共八个工作天);第五个 Condition:该公司根本未曾执行;第六个 Condition:需要我配合处理,但始终没有通知我,我一直不知道这个项目的存在,直到而后第二家贷款经纪公司通知我时,我还觉得奇怪,為何之前从未听闻?以上第二和第三项涉及到被告建筑商和產权公司,在先前法律诉讼过程中,被告矢口否认该项指控,我曾请该公司承办人提出传真或电子邮件的确认回条来证明,但她始终没有提出来。也就是说,所有的六个Conditions,只有一个是有证据显示执行完毕(上述第四项,但延迟十二天)。因此得证,该公司在整个程序当中有严重延迟处理的业务过失,致使贷款文件未能及时出炉,时限一到被建筑商取消合约。
至此全案真相大白,回想起先前老律师对贷款程序的质疑;该公司承办人和经理之间的说辞矛盾;该公司老闆主动向我招手,愿给我较高的佣金比例,来补偿我的律师费;直到该公司一直拒绝将整个贷款的书面资料交给我。这以上种种的疑点,终於在我「策略性」控告贷款银行,取得所有重要证物和资料后,得到了确切的答案。该公司在贷款过程当中,有严重的业务疏失,可说是「证据确凿、事实俱在」。
十月十五日星期六,更精彩的转折发生了。我直接打电话给该公司老闆反映此事,我才刚开口,未料该公司老闆以一个置身事外的第三者口气对我说:「你说你有理,她(该公司承办人) 说她有理,乾脆上法院看法官怎麼说!」我一时错愕语塞,真不知如何接话。我原本只想以一个顾客的立场向老闆反映该公司处理业务的失职,未料招致「上法院」的回应。
十月十七日,正式向当地小额法庭提出控告,金额就是律师基本费美金五千元。提出控告之后,先将法院传票握在手中,静候该公司老闆的回应。但等了三个星期,该公司老闆似乎意志坚定要上法院,彷彿走上一条「单行道」,无法回头了。十一月七日,我才僱人将法院传票送达该公司。
原本预计十二月十四日开庭,该公司承办人代表出庭。但她是台湾歌星任贤齐的忠实歌迷,该歌手於二○○五年十二月十一日在香港出席电影「金刚」的首映会活动,十二月二十三日於马来西亚云顶开演唱会。她参加任贤齐歌友会「小齐家族」和大家前往与会,因此在开庭前申请延期到二○○六年月一月十八日开庭。
在开庭前的一段时间,除了手中已有的证据之外,我还继续收集其餘参考资料。在此期间又有三项重大发现:
第一:该公司早在二○○五年二月就有一宗相同案例发生。有一宗房屋买卖在二月十二日签约,美金二十五万元成交,合约规定购屋人在十七天之内要确定贷款审核通过。这其中的专业程序必须由贷款经纪公司来完成,未料三月一日期限一到,售屋人发现贷款毫无进展,也没有得到任何回应,因此立即取消合约。事后据购屋人及其经纪人询问,原来该公司在十七天期间,除了将合约影印本放在档案夹之外,竟然甚麼也没做。后来该名购屋人於同年六月十九日在同一地区以美金四十四万元五千元购买另一笔房產,整个交易七月十五日完成过户交屋。当然是由另一家贷款经纪公司处理贷款。
第二,又一案例是该公司承办人的私人事件,但不难看出她个人的处世风格。
二○○五年四月,该名承办人向同事以美金四十六万元购买公寓式洋房一栋。由於係同事又是朋友,因此该名同事好心先让承办人先搬进去住,交易手续不必急慢慢来,承办人同意过户之前缴纳该名同事的房屋贷款和社区管理费。未料到了下半年,该名同事才发现承办人共五次将房屋贷款延迟付款,而社区管理费更是分文未付,全额欠缴。最后该公司经理私下出面扮演和事佬协调解决此事,该笔房產在二○○六年一月十三日完成过户交屋。但该名同事的信用纪录却遭严重破坏,分数大降一百分,对日后的所有金融消费行為均有不良影响,也因此扯出一宗「案外案」。由於和本案无关,容后再述。
第三,我到该公司所在的地方政府查阅该公司档案,才发现该公司对外营业的公司名称根本未依法登记,儼然「非法营业」。
以上三项发现的前两项和本案无关,但第三项则為参考资料一併作為呈堂证供。

三上法院 服从判决

二○○六年一月十八日开庭,改由该公司老闆亲自出庭,承办人则未出庭。我事先有充分準备,将本案所有的书面资料,我和贷款银行及贷款经纪公司的书信来往、传真信函,甚至有通联纪录的电话和传真机帐单,还有当地县市政府提供的参考资料和商业手册。一份两式,一份呈给法官,另一份则放在我眼前随时「备战」。而该公司老闆则只有一封该公司承办人先前自行书写的一封信。
当天在法庭内等了近三个小时才轮到我们。也许是法官快下班了,她似乎显得没甚麼耐心,双方话还没说完,法官就请我们先回去,静候判决通知,前后只有十分鐘。
更令人感到不安的是,法官对房地產的交易和贷款的专业过程完全不了解。当我们一讲到涉及专业的关键,法官就猛提问,然后做笔记。我怀疑法官是否能在短短十分鐘之内了解这些专业名词和专业程序。
在法庭言词陈述当中,该公司老闆对我的指控完全不否认,只是叙述他的理由表明為何这麼做。在最后一个关键日期上,他竟然扯一个大谎,当场被我抓出来,我立即拿出当初產权公司给我的白纸黑字展示给法官看,表示他所言不实。
三天之后,一月二十一日,收到法院判决书:原告败诉。

再会律师 探讨原因

「尊重司法、服从判决」是现代公民的基本素养,只是我的好奇心并没有因此而消失,只想弄清楚,在该公司业务疏失「证据确凿、事实俱在」,而且被告也不否认我的指控情况之下,為何会有这种结果?
我向一位律师朋友谈论此事,将本案始末及当天法庭上双方和法官的互动过程一一详告。他以一位律师的角色揣摩法官的心理,做出四点结论如后:一、由於贷款经纪公司是靠佣金维生,案子没做成,他们也赚不到钱。因此法官认為该公司不必承担任何责任;二、关於该公司老闆「主动提出上法院」一事,以他的经验来讲,很多小公司根本不在乎上法院,抱著赌一赌的心态,运气好过关了,照常营业,若运气不好过不了关,顶多关门走人,另起炉灶,别人一点办法也没有;三、关於该公司涉嫌「非法营业」一事,这名律师则猜测,法官认為这是税务单位的职责,与本案无关,因此不予受理。四、被告在法庭上公开说谎,他则猜测,法官既然认為被告没有任何责任,当然,说什麼谎都不重要。
他建议我去问专业律师,因此将本案转给了一位专职的民事诉讼律师。
一月二十九日星期日,正值中国农历大年初一,我和这位颇為资深的老美律师畅谈了整个下午。
我首先将本案的来龙去脉,并配合我呈给法官的所有书面资料,一併详细告知。她听完后首先算一算我所有的损失金额,包括先前的法律相关费用美金九千元,加上我当前因利率变动所多承担的利息每个月美金二百元,若以五年来算就是美金一万两千元,总额超过美金两万元,远远超过小额法庭的上限美金五千元。
她了解整个案情之后表示,这个案子若一开始就直接上民事法庭,很可能结果就不一样了。她根据我手中所有的证物研判,若是上了民事法庭,其实胜算相当高。因為在小额法庭,并不著重於证物的检验和言辞的辩论,只是凭原告、被告双方的陈述,然后依法官一时的自由心证来做判决,站在某种法律角度而言,过程太过鬆散。但是在民事法庭,整个过程就相当严谨,所有证据必须摊在阳光下来讨论,事实就很清楚了。但她也特别提醒我,所谓「胜算相当高」并不意谓一定会赢,因為美国的司法制度非常奇妙,即使「证据确凿、事实俱在」并不保证会赢,真正胜负的关键在於双方庭上的言辞辩论,这个时候律师所扮演的角色就很重要了。她同时表示这类民事案件,都是「律师费自付」,在这种情况之下,这件案子即使能赢,拿回来的金额顶多刚好付律师费,是否划得来?她请我再多斟酌考量。
我们相谈甚欢。言谈之间,她除了以律师的立场给我一些建议,也对我提出一些「个人观点」。她表示,小额法庭的审理过程不若一般民事法庭严谨,因此他们在参考各项案例时,根本不会将小额法庭的判例作為参考。以我的案子為例,法官虽有法律专业,却不懂房地產交易和贷款专业。一个贷款经纪人在考执照之前,至少要经过四十五小时的专业课程训练,因此她不认為法官能在十分鐘之内搞清楚这个专业程序。或许法官认為,我的原始目的就是要买到房子,既然已经买到房子,又何必到法院来呢?
她由另一个角度来分析。在某些州的房地產交易过程中,买卖双方的确需要一名律师协助处理(如本文开头提及的,例如纽约州),或许法官是外州来的,直觉认為僱用律师是理所当然!律师费本来就应自付。她又举交通法庭為例,在庭上,原告(警察)和被告(驾驶人)之间还有机会交叉互问,双方都可抓出疑点给法官参考,而且整个庭讯内容都维持在交通法规的范围之内。但是在小额法庭,双方只有单纯的陈述,而且范围不限,一旦超出法官的专业范围,对法官而言是一大考验。也就是因為有上述诸多盲点存在,小额法庭有时候比交通法庭更鬆散,当然会有「无法理解」的判决结果產生(她补充强调,不愿用「误判」这个名词)!
她说,她和其他法律界的朋友曾经讨论过小额法庭所存在的问题,但是没有人能找出解决方案。况且就整体而言,小额法庭的正面功能仍大於负面功能。而且要每一位小额法庭的法官去学习每一个专业领域的知识,在执行上的确有困难。最重要的是,小额法庭顾名思义,就是「金额不大」,所以即使发生「无法理解」的判决结果,绝大部份的人都自认倒楣,不了了之。基於以上诸多难处,没有人能针对小额法庭提出什麼彻底改革之道。

社会教育 典型范例

本文开头提过,这笔交易的后台大老闆是家母。我将上述一切向家母报告,家母表示,她现在很享受这栋新房子清雅幽静的田园生活。她认為,如同律师说的,再打一场官司即使赢了,也无法弥补精神和金钱的损失,又何必再打一场劳心费力的官司呢?家母以曾為人师表的立场说,这段故事是一个典型的社会教育范例,所以鼓励我将这段故事写出来作為社会教育范本。最重要的,就是让购屋人提高警觉,尤其六月份开始是房地產旺季,很多人準备做贷款,提醒大家申请房屋贷款时一定要找「合法营业、诚信服务」的贷款公司。
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