Bay Area

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SF湾区在我的评价系统里面是中国人在美国的最好的住处了。L.A.的Arcadia, Rowland Heights etc 和这里并列第一。唯一的问题就是房子太贵。找房子已经历时1年了,但是现在还是住Apartment。非常不好意思。所幸从06年初到08年初拜托Subprime Mortgage Crisis 的福,房价稳中微跌,所以Apartment倒是住得坦然。可是生活总是要提高的,房子总是要买的,所以Open House总是要去的。随笔写下些文字可以和网友交流,也记录下小小个人的一段历史。以后也许子孙们可以看到先辈的奋斗历程。

湾区房子基本上分为几个大片:SF City, Peninsula, South Bay, East Bay。北面的Marin County工作少,中国人也少。我对SF City和 South Bay了解很少,找房主要在East Bay和Peninsular进行的。

East Bay包括Oakland, Hayward, Castro Valley, San Leandro, Union City,Fremont。更向东还有Danville, San Ramon, Dublin, Pleasanton 几个地方。这些地方的主要问题都是自己没有太多好工作,所以住在这些地方就是要fight traffic。去Silicon Valley要 fight 880 和 680。去 Peninsula 就惨了,要fight 880和92。住在Dublin这四个地方就更惨了,去Peninsula 要fight 580, 238, 880和92。越向东越累,但是房子也越便宜。这个就是基本的tradeoff。

从最东面开始。Danville和San Ramon比较像。但是交通远。一般可以不考虑。Dublin 和 San Ramon位置接近,学区差些。所以一般也可以不考虑。只是SF 地铁在Dublin有站,所以在City上班的人有些会喜欢Dublin。San Ramon学校非常好,但是问题在于在山东面的Valley里面,气候很热,住着不舒服。周围如果非居住区是没有水的,光秃秃的地上都是加州本土的抗旱植物。San Ramon的房子非常新,非常大,而且便宜。问题在于现在有大片的土地可以兴建房子,所以房价中短期的增长前景不看好。另外有个大Community叫Windmere。这个地方的property tax比别地高50%。住Pleasanton离Silicon Valley更近,Peninsular更远。我买房就是从San Ramon开始的。一开始被豪宅吸引,加上以前在L.A. fight 405和101也习惯了,所以非常向往SR。但是考察以后发现238和92的traffic有日益增加的趋势。而且油价飙升,过桥费节节升高,再加上汽车折旧的损失,都是不小的花销。而且有了第一个孩子以后发现可支配时间直线下降。所以当有了老二以后,就彻底不考虑这个地方了。有时候看到办公室里住Dublin的小年轻,心里比较遗憾。如果少上几年学,第一个房子就在SR了。

向西走Oakland,San Leandro,Hayward,Union City和其他一些地方一般来说是不好的。以前的蓝领地区,老黑,墨墨,越南人多,能不去就别去了。其中UC还好些吧,如果孩子小可以考虑。有些UC的小学发展的还好。Castro Valley的 Five Canyon和 Polamaris Hills小学很好,初中不错,高中一般。也可以选择,就是交通相对比较闭塞,但是现在Dubin开发了中国社区以后,应该感觉好了很多。另外一点是Hayward是个地震中心,每隔60年左右有个地震。算一下下一次的地震也不远了。广播上面有时候还组织专家讨论。

剩下就是Fremont了。这是个比较复杂的地方。这个City特别大,好地区,坏地区都有。基本来说,好地区是Mission San Jose,Warm Springs 和 Ardenwood。WS离Silicon Valley近,Ardenwood离Peninsular 特别近。MSJ离两个都远些。但是学校更好,自然环境也更好,所以还是趋之若骛。MSJ 去 Silicon Valley还好,去Peninsula非常不方便,我没有仔细考察过。但是由于这个地方非常有名,所以多少还是了解一些。这个地区好像有新区和旧区两个部分,都不便宜。新区房子好些,旧区环境好些。我看到Auto Mall 向东有好些比较新的房子就建造在高压电线竿之间。有的家backyard里面就有一个电线竿。让人看了不寒而栗。如果没有这些电线竿,这些地方真是完美的住处。另外Fremont在山的西面,空气还是比较湿润。比 San Ramon和Dublin这样的地方,舒服很多。

MSJ 西面是 Fremont中心。Fremont的downtown是个烂地方,这个破烂downtown也注定了Fremont的三个好学区永远也赶不上Peninsula的好地方。毕竟学区不是唯一决定因素。听一个房产经纪说的,决定价格三因素:地理位置50%,学校和交通各占20%。其他10%左右。Fremont这些地方学校和交通还好。关键是整个地区比较土,文化活动很少。稍微想要买些高档些的东西,去好像的餐馆就要开好远。

Fremont中心的南面是WS,西面是Ardenwood。学校都好,而且由于越来越多的中印家庭涌入,学校还会变得更好。放弃了SR以后,主要目标就是Ardenwood。而且直到现在也没有完全排除这个地区,所以去了很多Open House。除了学校,这个地方的交通也很好。向北有SF 地铁系统。向南有880,向西更方便。可以选择84和92。这也是吸引我们的地方。800k的房子,在Peninsula可以轻松卖到1000k到1100k。优势不言而喻。可是我却总是无法完全喜欢这个地方。原因很简单,每个去过的人都会有感觉。Ardenwood起码有40%的房子长得一模一样,而且一家连一家,没有任何区别。其余60%也大多数是那几个基本户型。这种简单的重复起码对我来说有种窒息感。虽然自己也是个普通人,但是还是追求一些个性。有时候看着某个在这样千篇一律的房子里的中年人,想像把他的脸换成我的脸,会感到一些恐怖。Ardenwood 另外一个问题是Park少。仅有的两个大park到了周末人气鼎盛。曾经在Maybird上面有个很漂亮的房子,但是一看到对面park里的人群,就不可以再考虑了。

Fremont往西就是Bay,过了Bay就是美丽的Peninsula。这里说的Peninsula北起Millbrae,南到Palo Alto。阳光明媚,空气清新。山清水秀,景色宜人。仔细说一下,向北,这个不包括Daly City和South SF。这两个地方由于离太平洋太近终年云雾不断。而且以前似乎是工业区,房子比较破烂,也便宜。同样也不包括紧靠海的 Pacifica 和 Half Moon Bay这样在山西面的地区。向南,不包括San Jose和Cuptertino这里。这些都是Silicon Valley 以后新兴的地区,而且基本已经不在半岛上了。

Peninsula 上最主要的路是El Camino Real。也就是82公路。早年马车就是从这条路送货到SF的。当年这条路是沿着Bay内侧建在实地上的,往东就是沼泽地。现在还有些这样的沼泽地,但是很多已经被填了盖房了。严格来说El Camino 附近和东面都不好,可是很多年过去了,情况还是有些变化。这些地在Palo Alto附近的叫East Palo Alto。是个出名的治安混乱区,一般人是不碰的。在Belmont,Redwood City, San Mateo等地有大量墨墨居住,也不是什么好地方。但是有两个例外,Foster City和Redwood Shores。这两个是早先的Planned Community。学校很好,景色很好。非常适合家庭居住。尤其是FC。交通更方便,还有两个中国超市。非常适合中国人。这两个地方填海比较早,除了水处理站,已经没有臭味了。唯一的顾忌就是地基。一方面害怕地震,另外地下水位比较高。一些老房子的地基会有问题。买房的时候一定要查清楚。修起来非常贵。但是好处也有。白蚁不喜欢咸水,所以这些地方的白蚁问题不大。房子的寿命居然很好。这里的房价涨得很快。30年前只有真正Peninsula的50%,现在这个discount只有15%了。最后会变成多少?It is anybody\\\\\\\'s guess. 其实地震不是问题,perception和investment value才是。FC的房子都是60-70年盖得。历年地震损害很小,比山上问题还小。Redwood Shores的房子比较新,20多年吧,所以看不出来。应该是RS的房子更好,因为填海的技术也在进步。但是区别不大,一房难求,真正买房的人不会重视的。

过了El Camino往东就是真正的Peninsula了。这个地区北面是Hillsborough,南面是Atherton。都是大富大贵的地方。普通人就不用考虑了。其他是Millbrea,Burlingame,San Mateo, Belmont, San Carlos, Redwood city, Menlo Park 和 Palo Alto。Redwood City相对比较便宜,向南向北都是越来越好。接下来,是住在山上好还是地上好?相信大多数人认为是山上的房子贵。其实未必。最好的房子应该是接近山的平地上的房子。房子盖在起伏的山丘上其实并不是多么好的事情。万一有mud slide,整个房子和宅基地都完了。绝对的灭顶之灾。同一个位置,lot平的房子就比lot不平的贵很多。最大,最好的房子都还是在平地上的。但是这样的房子如果在Millbrae, Burlingame.大多数人也买不起。另外,一旦房子不在landfill上面,白蚁就是个严重的问题,尤其这些房子普遍都在50-70年代修的。有的问题严重。当然毕竟这些房子不在landfill上面,bedrock更让人感觉踏实,所以比FC和RS有15%左右的Premium。这些地方还有一个十分关键的好处,就是东面有条高速280。对于commute的人来说,280就是god\\\\\\\'s gift。住在这里南上SF,北下San Jose,30分钟搞定。所以就我来看,这一点就值得多花5万左右。如果房子在84或者92附近就更加有利了。

Redwood City是这里比较affordable的地方。但是也是相对而言。在El Camino和Wipple附近,有一个非常非常好的小学加初中叫North Star Academy。API 990左右。这个学校附近的房子非常贵。其他的相对便宜一些。问题是RC高中不好。所以NSA出来的学生大概很多上私立了。这也是湾区一个比较普遍的规律。就是很多好地方的学校,尤其是高中其实并不好。为什么?因为家长有钱,送孩子上私立高中了。总结一下,Ardenwood比不过MSJ因为很多买不起MSJ好公立高中的人最后买了MSJ。MSJ比不过Peninsula因为上不起私立的去买了MSJ。所以住在半岛上的人总是感觉比较好。

Redwood City北面是San Carlos。相对来说,这个城市好像比较平淡一些。房子不贵不贱,学校不好也不坏。论交通来说没有 Redwood City和北面的Belmont方便。但是区别也不是很大。Belmont相对来说人口少些,学校好些。交通也比较方便。但是中国人选的不多。我想是因为这个地方和San Carlos一样美国白人比例太高。相对来说附近的Foster City中国人的密度大得多。生活方便些。但是我认为Belmont会成为下一个比较热门的地方。在这样的山地买房,应该找非常有经验的经纪。因为距离很近的两间房,由于坡度的不同,维护好坏,价格相差还是不少的。整个Belmont的好区就只有两三片房子是平地上的。比较贵,lot也小。(这个不很肯定。)

再向北是San Mateo。这个是附近最大的城市。情况也是最复杂的。大概分三片。一片是El Camino以东的地方。是相对比较便宜的地区。有很多以前的蓝领。经常可以观察到距离很近的房子,一个在San Mateo,一个在Foster City。价格会差很多。都是学校搞的鬼。另一片是92以北,El Camino以西,Burlingame以南的地区。这个地方是很好的地方。非常贵。地区环境很好,平地。有些豪宅。就在现在这个‘乱世’,1.5 million左右的房子很快就成交了。就来2m的都很hot。92以南,和山上的房子都是一般般的感觉。总体看来,我觉得San Mateo不适合买第一个房子。好的地方太贵。买得起的地方,学校都不太好。但是作为投资,那个好区的房子可以考虑。应该不会错。

再向北是Burlingame和Millbrae。这两个都是贵的很的地方。原因简单:交通。这两个地方已经没有云雾了。而且开车去SF很方便。而且附近有SF地铁站和SFO机场。去SF和其他地方非常方便。长久以来就是Pilot,生意人,不愿住在SF的比较有钱的首选。附近还有很多比较高档的粤菜馆。85万左右只能买最便宜的Townhouse。所以不用太多考虑。有意思的是由于航线问题,好些地方的飞机噪音问题也很不严重。反而是San Mateo和Foster City的一些地方噪音问题严重得多。

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