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标 题: 并非危言耸听:美国房价将继续而且加速下滑( 2008)

摘要:

房价的趋势应该跟通货膨胀一致,任何与此背离的趋势都将回归。而且,一旦回归趋势
形成,不会到正常价位就停止,反而是要穿越正常价位,跌倒更低。现在房价才刚开始
跌,跌幅最快的时候还没有到来。次级贷款是直接原因,但贷款是一种工具,真正的原
因还是投机。所有的投机都是利用杠杆,都会带来泡沫,但是这个泡沫有点大,造成的
损失也很惨重。南加州已经跌了20%,凤凰城已经跌了40%。

正文:

昨天(2/20/08)的华尔街日报C1版一篇文章讲到负反馈(Negative-feedback Loop)让
房价从很糟变得更糟。主要原因如下:(1)好多有房者看到房价比贷款还少了(所谓
的负净值),他们就会把钥匙交给银行,一走了之。(2)贷款银行见市场不好,就提
高借贷标准,于是买房者减少。种种因素加快了房价的下跌。

四五年前,我刚到加州,房价刚开始上扬,不过那时的康斗也就一二十万。我后悔自己
没买,当然可以为自己找很多原因和借口,但是的确错失良机。我问我的老板,房价是
不是应该跟通货膨胀一致,他也同意这个观点。后来我就更加不买了。

先来回顾一下房贷,以前都是20%的首付,这几年却有0%~10%的首付。这跟中国的
情况不一样,好多都是50%的首付。我们以10%为例子,一栋100万的房子,只要10万
首付,如果房价上涨20%,房子就变成120万,你赚了20万,而你的本金只有10万,所
以是200%的回报率。这就是贷款的杠杆作用,跟期权或者期货的道理一样。但是如果
房价下跌20%,房价变成80万,你亏了20万,你还欠银行90万,你的10万本金变成了负
10万,回报率是负200%。水能载舟,亦能覆舟,贷款也是一样。好在你可以把房子还
给银行,于是你的亏损只有100%。不知道现在的破产法会不会追要剩余那部分损失。
不管怎样,好多人的首付也是来之不易,付之东流也很痛心。

房贷的种类多得比白骨精的变身还要多,比较多的有固定利率分期付款,有15年,30年
,甚至40年的(没法退休了),这种付款每月数目一样,到期后连本带利都付清了。另
外比较多的是调整利率分期付款,前几年利率底而且锁定(比如有2,5,7年等),但
是以后的利率就会根据那时的利率情况来定,傻瓜都知道以后的利率会涨。但是误导大
家的是美国人没7年要换房子,所以你没有必要锁定7年以上的。7年后涨了当然好,跌
了怎么办呢?

在银行用前两种办法搜刮了大多数富足的老百姓之后,又开始变身来欺骗囊中羞涩的老
百姓了。Interest Only,什么,只要付利息,不付本金,太好了。如果你贷款50万,
30年7%固定利率,每月要$3300。如果是Interest Only,利率比如6%,每月只要$
2500,省下$800。但是你的贷款永远没法还掉,这跟租房有什么区别能?而且几年后,
利率肯定涨,本金也要付,月付肯定直线上扬。

银行还是没有收手,就刚才那个例子,你要是$2500也付不起,没关系,你就付$2000吧
。这好像叫做Negative Equity Loan。天上真是掉馅儿饼了,$2000就能住50万的房子
了。你的贷款不但没有减少,反而急速上涨,每个月你的贷款本金要增加$500以上。一
年后50万的贷款变成了50.6万。

银行也好,房产经纪人也好,都想方设法让你买房,他们没有什么风险,银行已经把贷
款卖给了投资者和国外的机构。只要你买房子,他们就有钱赚。在房价上涨的时候,你
赚,我赚,大家赚。政府和媒体都跟着推波助澜。好像买房是最好的投资,买房比租房
可以省税,房价永远不会下跌,等等。买房是穷人变成中产阶级,中产阶级变成富翁的
最佳途径,是实现美国梦的必要条件。但是这个空中楼阁并没有让大家的美国梦做得长
一些。反而是梦醒之后,一场冷汗。

两年前有个同事说他的哥哥把房子卖了60万,搬到凤凰城,可是他并不把赚到的钱留着
,反而买了更大更贵的房子,就算100万的房子,他也可以首付50%。前两天跟那个同
事聊天,说他哥哥的房子跌了40%。40万就蒸发了,我估计他以前在加州的房子是20万
买的,60万卖掉也就赚40万,这一会功夫有没了。美国梦变成了南柯一梦。

我观察了一下周围的朋友,有房子的都说房价不会大跌,没房子的都盼着房价继续跌。
你们也看得出我战在哪一方。人吗,总得为自己的行为找个理由,找个借口。但是我的
工作又是和房地产密切联系的,最近几个月,我们这一行裁了不少人,所以我的心情也
是很矛盾的。但是房价的走向不会因为我们的看法而改变,几年前我觉得它涨得太快时
,它没有停下上涨的步伐。现在,它开始下跌,也不会另外一群人的观念而停止下跌。

再想想,大家为什么都去买房子,而且买好几套,哪怕租出去的租金还不够付贷款的?
因为房价在涨啊,有钱赚当然好了。大家都知道价格与价值的规律,价格围绕价值波动
,象正弦或者余弦曲线。涨到顶后,趋势是平的,也就是房价不涨了,涨不动了。这时
候,那曲线不会停留在那里。一旦无利可图,买房者就少了,投机者就会抛售,房价必
然下跌。现在好多人还是舍不得亏损,于是不卖了。现在市场上卖的都是银行拍卖的,
和少数理性投资者为了止损而卖的。想想股票的策略,现在这种情况其实应该是止损,
而不是跟着市场一起下跌。否则,就会亏得血本无归。

有人说,好多人都等着买房呢,没错,但是我们只要一套房子,而且我们等了四五年了
,也不在乎多等一两年。你可以不卖,有人却会被银行赶出来拍卖。要卖房子的都有好
几套房子,现在的市场绝对是买方市场。在房价下跌的过程中,谁会急着去买呢?有人
说,现在利率低。没错,但我说现在房价高。如果每月付的一样,高房价低利率,和低
房价高利率,我绝对选择后者,因为高利率是可以多抵税呢。

你觉得房价现在很正常了吗,不高了吗?没有,所以它还要下跌。如果有一天,大家觉
得房价正常了,房价就不跌了吗?不会,你再去看看价格曲线,在价格回归到价值的时
候,是下跌速度最快的时候。所以我说我们现在是在房价加速下跌的阶段。等大家都说
房子真便宜的时候,房子就在减速下跌的阶段。

也许你下次听到我失业或者改行之后,房价就是到底了。

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